При инвестировании в недвижимость в Казахстане главное market timing, то есть выбор правильного времени входа и выхода. Инвестиционный подход работает лучше трейдингового. Это связано с относительно низкой ликвидностью (нельзя быстро купить/продать недвижимость без потери в цене), низкой волатильностью (цены двигаются медленно) и долгим горизонтом инвестирования (за 2-3 недели или 2-3 месяца ощутимой эффективности не получится). Инвестирование методом управления недвижимостью затрагивать пока не будем, он еще «не развит». Важно понять сам процесс динамики цен на недвижимость. Условно разделим его на фундаментальный и операционный. Фундаментальный – макро факторы влияющие на основной тренд на рынке, операционный – появляется в процессе самих операций по купле-продажи (законодательство, брокеры/риэлторы, финансирование/ипотека, разброс цен, и.т.д.) Рынок недвижимости в Казахстане был так же перегрет, как и во многих других странах. История такая же. Цены начали резко расти, люди решили на этом заработать и стали еще больше покупали. Потом в какой то момент покупать перестали, и цены начали падать =) Вот только у нас вдогонку ко всему работала банковская пирамида. Банки занимали на западе большие деньги и выдавали кэш на родине. Получилось что деньги эти в экономике рождались из неоткуда, ведь деньги получались под уже существующий актив =). Где-то до середины 2005 – начала 2006 года недвижимость реально была недооценена. Можно было реально заработать, купив квартиру в кредит и сдавая её в аренду. В то время недвижимость обосновано росла в цене. С середины 2006 года на рынке преобладают спекулятивные покупки. В этот период покупают либо при наличии реального спроса – потребность в расширении, смены района, переезда, и.т.д. Либо с целью дальнейшей перепродажи недвижимости («спекулятивная» покупка). А «инвестиционные» схемы покупок в стиле «взял кредит, сдал в аренду и зарабатываю» уже не действуют, так как цена слишком высока. Арендная плата получаемая от арендаторов ниже выплат банку по ипотеке. Растет спрос на элитную и коммерческую недвижимость. Ведь легче купить и перепродать один объект за 3 млн. долларов, чем купить и перепродать 10 квартир по 300 тыс. долларов. А эффективность в обоих случаях одинаковая (доход такой же) *Покупка недвижимости столь популярна еще и потому что инвестиции в другие инструменты (условно) «сложны и недоступны». Сложно вывести большие активы зарубеж, так как в Казахстане действует довольно жесткий валютный контроль (в 90е годы экономика сильно страдал из-за оттока капитала, и эту процедуру усложнили). Фондовый рынок, с его доходом в 20-40% годовых попросту не интересен – «зачем изучать это сложный инвестиционный процесс?» ведь проще купить квартиру или пригнать машину и перепродать. Беда в том, что рынок перегрелся из-за банковской пирамиды. Например, если продам квартиру «самому себе» (свату, мужу сестры, и.т.д.) за 100 тыс.: получается я так же живу в квартире + у меня есть 100 тыс. зелени. Через год квартиру покупает другой сват, но уже за 150 тыс. В результате квартира всё еще остается в семье, просто теперь мы должны банку чуть больше денег. *Так же работали всякие откатные схемы. Уже не только афилированные с банками лица начинают «вытаскивать» деньги. Например, для покупки земельного участка стоимостью 100 тыс., можно получить 500 тыс. Дальше имея первоначальный взнос в 400 тыс. можно вытащить из банка еще больше живых денег… Получилось, что с ростом цен, банки начали выдавать кредиты под залог «переоцененной/завышенной в цене» недвижимости. В итоге в экономике стало еще больше денег для покупки недвижимости. Это еще подтолкнуло цены вверх. Самое веселое в том, что банки брали краткосрочные кредиты, и создавали долгосрочные обязательства. Иными словами они занимали на год, а давали в долг (ипотеку) на 10 лет. Почему они это делали? Потому что короткий заем дешевле долгого. Например, если на 1 год банк может занять под 5%, то на 10 лет уже не ниже 12%. Финансируя долгосрочные активы краткосрочными обязательствами можно увеличить прибыль. А где прибыль там и риск. Описанная выше схема работает только при условии, что банки могут постоянно пере-занимать, то есть рефинансировать долг – занимать снова, чтобы выплатить старый долг. Но в период кризиса, в связи с нехваткой ликвидности на западных рынках, нашим банкам отказали в рефинансировании долгов. Теперь они вынуждены вернуть деньги которые занимали. Банки не могут занять новые деньги, чтобы выплатить свои долги. Теперь им приходится аккумулировать свою собственную ликвидность: банки перестают вливать деньги в экономику (выдавать кредиты бизнесу, ипотечные кредиты, и.т.д.). Начинается цепная реакция. Так как банки больше выдают кредиты (не подогревают покупателей), спрос на недвижимость падает -> соответственно падает цена. Когда цена недвижимости находящейся в залоге у банка падает – падают активы банка, ухудшаются его кредитоспособность и финансовые показатели – банку еще сложней привлечь деньги. В следующую очередь у банков (помимо залоговых активов), начинают резко падать входящие денежные потоки. Спекулянты покупающие недвижимость рассчитывали на то, что они смогут перепродать её через пол года – год. Они изначально не собирались выплачивать многолетний кредит – не рассчитывали на то, что придется постоянного генерировать денежный поток для банка, чтобы выплачивать ипотеку. Спекулянты просто использовали ипотеку как плечо для увеличения покупки. Вместо покупки одной квартиры за 100 тыс., вносили начальный взнос по 30 тыс., и брали 3 квартиры по 100 тыс. в ипотеку. Большая часть граждан не думала, что ввязывается в опасную игру, в которой нужно следить за макро-статистикой, финансовыми рынками и постоянно взвешивать риски, и.т.д. Если верить данным газеты krisha.kz, вот так выглядит динамика стоимости квадратного метра в Алматы: http://img413.yfrog.com/img413/3932/clipimage002ao.jpg На графике видна резкая просадка в ценах августе 2008, а пик падения пришелся на июль 2010 года. Теперь для сравнения взгляните на график доходности по еврооблигациям Народного банка. Условно, он показывает, под какую доходность (в годовых) банк мог занять деньги на западе. Повышение доходности показывает, что у банков есть проблемы с ликвидностью на счетах. Видно, что первая резкая просадка в цене на недвижимость появляется как раз в момент первого скачка в доходности в авусте-сентябре с 10% до 15%. Пик кризиса у банков наступает в марте 2009, когда доходность достигает 25%. Далее рынки начинают разворачиваться, и доходность постепенно снижается. С июня-июля 2009 состояние банков стабилизируется. http://img196.imageshack.us/img196/9588/hsbkcorp.png Как будет развиваться ситуация дальше? Сейчас весь спрос на рынке сосредоточен на жилой недвижимости. Это реальный спрос - потребность в расширении, смены района, переезда… Спекулятивных покупок дорогой, коммерческой недвижимости пока нет. Банки еще не начали разворачивать ипотечное кредитование. Без этих факторов «бурного» роста рынка ждать не приходиться, но аптренд устойчивый в до конца года, скорее всего сохраниться. По идее риск того что банки начнут выбрасывать на рынок (продавать) залоговую недвижимость минимален. Во первых, банки уже вывели часть проблемных активов за баланс. Многие банки за счет помощи государства (программа рефинансирования займов ДАМУ) сократили свои внешние долги, путем выкупа своих «обесцененных» евро-облигаций. Банки аккумулировали большой объем ликвидности на счетах.
