25 ответов в этой теме

[Mobl]

Данную ветку будут вести Роман (Roarman)-основной и Николай (Hanuman)-в помощь.

Рынок недвижимости в Беларуси.

Директивная методика управления в республике отложила свой отпечаток и на рынок недвижимости. До середины 2008 года в стране отсутствовал закон об ипотечном кредитовании. Все кредитуемые покупки регулировались Гражданским процессуальным  кодексом и законом «О залоге». Но эти два закона не конкретизировали всех деталей. Залог недвижимого имуществапринадлежавшего частным лицам был ограничен. Закладывать их было можно. А изъять для погашения задолженности, не всегда.  Это касалось жилых помещений в которых проживал ответчик с семьёй. Если только жилое помещение не служило гарантией по кредитам связанным с улучшением жилищных условий. Но и в этом случае реализация недвижимого имущества должника сопровождалась трудностям. 

  Отсутствие закона об ипотеке, не давал бурно развиваться строительной индустрии в стране.  В тоже время, благодаря отсутствию такого механизма, цены на недвижимость не взлетели до заоблачных.  Сдерживающим фактором для роста цен на недвижимость в Республике Беларусь являлись заработные платы, то есть покупательная способность населения ограничена.   

  И даже после вступления закона в силу, по мнению Николая Зайченко, потребуется от 1.5 до 2 лет на доработку сопутствующих механизмов. По его жесловам: «для выплаты ипотечных кредитов доходы должны быть существенно выше нынешней средней заработной платы». 

  Банки кредитуют покупку жилья не более 80%. Процентные ставки по кредитам в диапазоне от 17,5% до 27,5%. Максимальный срок кредитования составляет 20 лет. И его на сегодняшний день предоставляет только один банк. Минимальный срок кредитования – 10 лет. Остальные банки дают кредит до 15 лет. У некоторых банков существует ограничение по выбору застройщиков, клиентов банка. 

  Теперь рассмотрим динамику изменения цен на первичном рынке недвижимости. Цены будут рассматриваться на примере Минска. Цена в долларах США. 

   Время/цена зам.кв.    1-комнатная  2-комнатная     3-комнатная     4-комнатная  
    Январь 2007                  1421              1311                  1199                  1165
    Февраль 2007               1611               1779                 1341                   1246
    Март 2007                     1849               1653                1549                   1445
    Апрель 2007                 1970                1795                1729                   1604
    Май 2007                      2006                1868                1832                   1717
    Июнь 2007                    2011               1898                  1902                  1791
    Июль 2007                    2020               1919                  1923                  1845
    Август 2007                  2038               1948                  1961                   1882
    Сентябрь 2007            2059                1972                  1984                   1931
    Октябрь 2007              2061                 1981                 1997                   1961
    Ноябрь 2007               2058                 1980                  2000                   1976
    Декабрь 2007             2034                 1964                  1980                   1955
    Январь 2008               2007                 1945                   1956                   1911
    Февраль 2008            1991                  1921                   1931                   1926
    Март 2008                  1964                  1896                   1904                   1904
    Апрель 2008               1937                  1876                   1890                   1869
    Май 2008                    1917                  1869                   1878                   1849
    Июнь 2008                  1910                  1865                   1869                   1827
    Июль 2008                  1915                   1880                  1856                   1813
    Август 2008                1955                    1908                 1867                   1831
    Сентябрь 2008           1998                   1946                  1901                   1860
    Октябрь 2008             2027                   1974                  1922                   1883
    Ноябрь 2008               2030                   1954                 1911                    1885
    Декабрь 2008            1994                     1909                1881                    1848
    Январь 2009               1923                    1851                1829                     1790
    Февраль 2009            1790                     1739                1718                     1724 
    Март 2009                  1620                     1600                1581                    1612
    Апрель 2009               1524                    1495                 1481                    1494
    Май 2009                    1481                    1440                 1425                    1470 
    Июнь 2009                  1440                    1397                 1368                    1404  
    Июль 2009                  1410                    1375                 1332                    1343
    Август 2009                1393                    1364                 1324                    1320
    Сентябрь 2009           1411                    1368                 1320                    1317
    Октябрь 2009             1446                    1382                 1325                    1308
    Ноябрь 2009               1490                    1398                 1347                    1304
    Декабрь 2009             1523                    1420                 1360                    1311   

  Самый дорогой квадратный метр при строительстве однокомнатной квартиры. Самый дешёвый, при строительстве четырёх комнатной квартиры. Основываясь на эти данные построим график. 

[attachment=152384:недвижимость доллар 002.jpg]

При построении баров использовалась цена за квадратный метр всех квартир. Нижняя граница бара цена в 4-х комнатной, верхняя в однокомнатной. Соответственно, 2-х и 3-х комнатные будут в теле бара. 

  Как видим прослеживаются закономерности. Весь 2007 год цены росли и к концу года достигли максимума, ценовой разрыв начал сокращаться. В 2008 году было боковое движение с небольшой коррекцией в верх. После опубликовании  закона «Об ипотеке» в июне, в силу он вступил через шесть месяцев после опубликования, пошла легкая коррекция вверх. Ценовой разрыв начал увеличиваться.  Но, верхнюю границу флета, и вершину волны не пробили. В октябре – ноябре 2008 года нарастает поток информации о экономическом кризисе. В Беларуси в силу специфики экономики кризис не чувствовался. Только в  банковском секторе в ноябре на некоторое время приостановили выдачу кредитов. Затем пересмотрев процентные ставки, выдача кредитов возобновилась. В 2009 году правительство приготовило самый большой "подарок" населению в виде единовременной 20% девальвации национальной валюты. Цены на квадратные метры поползли вниз, пробив нижнюю границу флета и низину коррекционной волны образовался ФЗР. Идёт резкое падение цен с сокращением ценового разрыва. К концу года цены практически достигли цен начала 2007 года. Увеличение ценового разрыва в последние четыре месяца можно рассматривать как коррекцию перед очередным движением.

[Mobl]

Приглашаю всех желающих и особенно специалистов высказать своё мнение/взгляд на ситуацию с недвижимостью в Республике Беларусь (не забудьте о фактах).

[Hanuman]

Подготовлен проект указа президента о 100% кредитовании льготного строящегося жилья. Статья: http://news.tut.by/e...ics/155436.html

На данный момент  льготное кредитование на сроительство жилья составляет 90%. Но, и оставшиеся 10% стоимости для многих граждан остаётся неподъёмной суммой. 

[Валерий Валей]

Подготовлен проект указа президента о 100% кредитовании стороящегося жилья. Статья: http://news.tut.by/e...ics/155436.html

На данный момент  льготное кредитование на сроительство жилья составляет 90%. Но, и оставшиеся 10% стоимости для многих граждан остаётся неподъёмной суммой. 

Кстати это тоже интересное решение. Почему курс белорусского рубля очень нужно Лукашенко держать? В том, числе и потому, что раньше и сейчас банки дают очень много кредитов, в т.ч. и населению. Получается, что предприятия и население должны государству (госбанкам). Какой смысл девальвировать свою валюту, когда в этой валюте тебе должны полстраны населения? Только если за это тебе предложат, что-то более ценное. Например кредит МВФ. Или кредит или просто деньги от РФ. В любом другом случае смысла снижать курс собственной валюты нет.
Почему сейчас строится все больше и больше жилья? А теперь вводится и 100% кредитование СТРОЯЩЕГОСЯ (заметьте не для покупки) жилья.
А цепочка такая. ВСЕ ПРОИЗВОДИТЕЛИ стройматериалов - белорусские.
Банки рисуют деньги (кредиты) - дают их населению - эти деньги уходят белорусским производителям - они работают, получают прибыль, платят налоги. Потом население эти же кредиты и отрабатывает. Страна строится, живет и работает. Все при деле.
Схема хорошая. Помню летом этого года частное предприятие по производству блоков, не могло купить цемента. Не было. Хотя производителей у нас в РБ хватает. И это в кризис.
ИМХО

[SergeM]

Hanuman (17 Декабрь 2009 - 17:36) писал:
Подготовлен проект указа президента о 100% кредитовании стороящегося жилья. Статья: http://news.tut.by/e...ics/155436.html
На данный момент льготное кредитование на сроительство жилья составляет 90%. Но, и оставшиеся 10% стоимости для многих граждан остаётся неподъёмной суммой.

Здесь под вопросом принятие этого решения. Пока видна только тенденция к уменьшению выдачи суммы кредита.. Из уст некоторых чиновников уже звучат слова, что нет денег на кредитование и нужно искать новые источники для выдачи кредитов.

- До 1 декабря расчет делался от базисных цен 1991 или 2006 гг. утверждаемых постановлением Минстройархитектуры.

- С 01 декабря 2009 изменились правила расчёта размера льготного кредита, выдаваемого ОАО «АСБ Беларусбанк» лицам, участвующим в долевом строительстве квартир. В соответствии с новыми правилами в расчете используется коэффициент типовых потребительских качеств, который зависит от сметной стоимости квадратного метра в конкретном строящемся жилом доме.

-- На практике скажу, что это в большинстве случаев привело к уменьшению выдаваемой суммы кредита и людям нужно искать где-то недостающие деньги. Что интересно – не смотря на то, что это действует с 1 декабря 2009 г. ББ (Беларусбанк) будет пересчитывать размеры выдаваемых кредитов по подписаным договорам до 1 декабря 2009 г. (по информации сотрудника банка).

P.S. Добавлю информацию для полной картины.
На данный момент льготное кредитование на сроительство жилья составляет 90%.
Это не значит что Вам прокредитуют 90% стоимости квартиры. На одного человека кредитуется 20 кв. м. Если у Вас семья из двух человек – получаем 40 кв.м. и т.д. И вот эти 20, 40 и т.д. метров Вам прокредитуют на 90% и не рыночной стоимости, а с учетом коэффициента типовых потребительских качеств (от 0.6 ло 1 – как правило он колеблется в пределах 0.65-0.88. Больше 0.88 не встречал). К примеру рыночная стоимость кв.м. 3 500 000 бел. руб. – Вам с учетом их пересчетов прокредетуют кв.м. по 2 200 000 бел. руб. Где найти остальные 1 300 000 на каждый кв.м.???

Также под кредитование не подлежат Услуги и Прибыль застройщика. Эти суммы нужно опять же искать в других источниках. А они не малые (не смотря на то, что прибыль в случае льготного кредитования ограничена 5 %).

Валерий Валей (17 Декабрь 2009 - 19:16)писал:
……………
Почему сейчас строится все больше и больше жилья? А теперь вводится и 100% кредитование СТРОЯЩЕГОСЯ (заметьте не для покупки) жилья.

Со следующего года будет УМЕНЬШЕНО кол-во построенных метров жилья почти в 2 РАЗА.

О том, что жилья в столице будут строить меньше, заявил в начале декабря директор КУП "Минскградо" Александр Петров. Он отметил, что вместо ввода в эксплуатацию 2 млн квадратных метров жилья (как планировалось ранее), в Минске будет ежегодно возводиться 1,2 млн квадратов. Сейчас "Минскградо" уточняет некоторые параметры, заложенные в Генплане развития столицы до 2030 года, чтобы уменьшить плотность застройки.
К тому же в текущем году Минск безнадежно отстает от выполнения годового задания по строительству жилья. По данным Белстат, за январь-ноябрь годовое задание выполнено только на 59,6%. Из запланированных 1,4 млн кв. метров в эксплуатацию введено только 834,9 тыс. кв. метров.

[Mobl]

Информация для интересующихся:

Стоимость недвижимости, как коммерческой так и жилой в реальности ниже, чем заявленные цены в СМИ и интернете.
К сожалению на сегодняшний момент не удалось выяснить на сколько ниже. Стоимость доступа к аналитической базе, включающей реальные цены (а так же другие данные, как то объём сделок, объём спроса, объём предложения и т.д.) на сегодняшний день и за прошлые года составляет 200 базовых величин (согласно Постонавления Совмина). Базовая величина на 12.01.10 = 35000руб, курс 1$ на 12.01.10 по НБ РБ = 2832р.

Итого доступ к базе данных = 200*35000/2832=2472$ в месяц.

Так же на сегодняшний день купить недвижимость в собственность в Беларуси, иностранные физические лица не могу. Зато могут купить иностранные юридические лица (т.е. фирмы).

[Mobl]

Для информации:

На сегодняшний день, в Беларуси работает 107 риелторских организации, в которых работает в совокупности 2500 риелторов.
В РБ риелторская организация обязана иметь в штате не менее 5 аттестованных риелтора.
Услуги риелтерских организаций по купле/продаже недвижимости, как правило составляют 1%-2% от стоимости сделки.
Цены на недвижимость в СМИ (газеты и интернет) на сегодняшний день, как правило немного выше, чем можно договориться в реальности при покупке, поэтому всегда нужно торговаться.

[Mobl]

Статья о недвижимости с новостного портала tut.by - Цены на недвижимость на вторичном рынке, пока стабильны

[sbgomel]

[quote name='Mobl' date='21 Январь 2010 - 18:39' timestamp='1264088377' post='546012']


Объем жилищного строительства в Гомельской области в 2010 году планируется увеличить на 25% по сравнению с 2009 годом
http://gomel-region....cs?ns_id=15485.

Насколько это реально не знаю.В 2009 году хороший объём строительства делали не выплачивая вовремя договорных сумм частным предприятиям. Из за этого предприятия на сегодняшний день на грани разорения. кто сейчас готов работать в долг?

[sbgomel]

В Гомеле цена за метр колеблется от 2 089 до 2 627 тыс. Это предложение гос. органов. http://www.gorod.gom...Строим_дом.aspx

[Mobl]

В Гомеле цена за метр колеблется от 2 089 до 2 627 тыс. Это предложение гос. органов. http://www.gorod.gom...Строим_дом.aspx

Лучше переводить цены в $, так легче читать и анализировать.
По сегодняшнему курсу это примерно от 721$ до 907$ за кв.м..

[Mobl]

На рынке недвижимости незначительное увеличение цены квадратного метра.
За январь 2010 месяц было продано около 100 квартир, в то время как декабрь около 1000.
Официальное объяснение - продавцы упорно не хотят снижать цены на недвижимость, в то время как покупателей готовых платить такую цену, практически не осталось.

Цены на недвижимость должны падать на второй волне мирового кризиса, вслед за обесцениванием белорусского рубля, падением цен на золото, нефть и т.д.
Курс белорусского рубля и его варианты движения отражаются в соседней ветке.

[Mobl]

Статья о рынке недвижимости Минскапо состоянию на февраль 2010 года

[Oasis]

Немного оффтопик. Раз уж про риэлторов замолвили.
Из личного опыта отношений с ними.
Работают из рук вон плохо, более того, на лицо явный обман и введение в заблуждение клиентов.
Пример из последних.
Ищем помещение под непродовольственную группу товаров. Ставится РА "Юрвест" задача: надо то-то, то-то и то-то.
Итог. Дают список из 17 адресов и собственников в пределах затребованных районов. Из них только 1 (!) контакт оказался с изначально заявленной риэлтором ценой, площадью, функциональным назначением. Но и у этого собственника, как оказалось позднее, сделана не зарегестрированная перепланировака - на выходе согласование торг. объекта в затруднении. Все остальные данные: или некорректная площадь, или цена за квадрат и т.д.
И не проверишь же их заранее. А Вы говорите "5 аттестованных риелторов". :)
Хотя в 2005 году работал с одной ИП-шницой. Так на 5 баллов.

[S2000]

По поводу реальных цен и заявленных в СМИ могу сказать следующее (из личного опыта-продавал квартиру в мае 2009):
реальные цены могут быть ниже на 10-20%!!!-всё зависит от привлекательности объекта и с каким агентством свяжешься.
Из личного опыта продажи я для себя сделал чёткий вывод-если РЕАЛЬНО хочешь продать объект, то надо сбрасывать цену или будешь как баран сидеть и думать чего это тебе не звонят и не смотрят твою замечательную хату с евро ремонтом
Вот от этого цены у нас на жильё и не падают, т.к. все продавцы думают, что я за дёшево не продам, а на спрос и предложения кладут большой и толстый!
И последнее про агентства и риелтеров: даже в кризисные времена эти "нехорошие люди" пытаются обмануть нашего брата и помимо положенных денег (по какому-то очередному указу), полагающихся агентству, риелтеры разводят ещё на бабки кого попало (и продавцов и покупателей)-виной всему старые воспоминания про шальные деньги, которые они зарабатывали в докризисные времена!!!
Меня эта ситуация конечно мягко говоря удивила-полное отсутствие сервиса и ещё навязывание серой схемы. В моём случае: меня пытались развести на лишний 1К (за то что вообще привели клиента!) помимо тех денег которые я тупо заплатил агентству за так называемую услугу, а моих покупателей-бедолаг по-итогу развели на 4.5К, т.к. люди продавали 3-ху, покупали мою, и остальное забирали деньгами
Вот Вам и кризис...