Рынок недвижимости Болгарии

[vicca]

В период с 2004 по 2008 годы в Болгарии был отмечен высокий экономический рост, который вел к росту иностранных инвестиций. В 2007 году Болгария стала членом Европейского союза, что дополнительно повысило интерес к инвестициям в страну.

Негативное влияние всемирного экономического кризиса привело к снижению инвестиционной и строительной активности в стране.

Вследствие этого, резко снизилось количество выданных разрешений на строительство, возвратившись на уровень перед бумом в конце 2006 года.

 

http://s44.radikal.ru/i103/1005/83/94e97f293325.gif

 

http://s45.radikal.ru/i110/1005/d0/d3821fbd184b.gif

 

Сокращение рынка недвижимости находит выражение прежде всего в уменьшении количества заключенных сделок купли–продажи недвижимости. В прошедшем 2009 году произошло снижение количества заключенных сделок на 35,22 % по сравнению с 2008 годом.

Первый квартал 2010 года был сравнительно успешным для рынка недвижимости Болгарии, средняя рыночная активность была на 40% больше, чем в первом квартале 2009 года – самом тяжелом периоде для рынка недвижимости Болгарии. Продажи недвижимости в январе и феврале 2010 года оставались на уровне второго полугодия 2009 года.

Март принес большую активность, было заключено рекордное количество сделок с начала кризиса, их рост составил 50% по отношению к среднемесячному уровню за последине 10 месяцев.

 

Жилая недвижимость

В 2009 году предложение жилой недвижимости в Болгарии уменьшилось, а большое число проектов оказалось замороженным.

В 2010 году жилищный рынок будет поддержан в основном внутреннми покупателями, и ожидания иностранных инвесторов минимальны. Британцы и ирландцы, которые были основными игроками в прошлом, в настоящее время отсутствуют. Возможно приедт небольшое количесвто покупателей из России, Украины, также как и из соседних Греции и Румынии.

Рынок жилищного строителтства в первые три месяца 2010 года был с небольшими объемами, но со стабильными ценами. Покупатели возвращаются, увеличивается количество заключенных сделок, но все эти утверждения справедливы только для недвижимости по привлекательной цене.

Самой высокой стоимости жилье в Болгарии достигало в третьем квартале 2008 года, после чего цены начали падать.

Средний спад цен предложения на недвижимость с стране составляет 25% от начала кризиса, в то время как только за февраль и март 2010 года средние цены предложения скорректировались вниз на 5%. Приобретаются в основном двух и трехкомнатные квартиры, стоимостью от 30 до 50 тысяч евро.

Средняя продажная цена квартиры в первом квартале 2010 года составила 1040 евро за квадратный метр. В январе жилая недвижимость в Софии продавалась по цене 980 евро за квадратный метр, что равно средней цене в последнем квартале 2009 году. В феврале средняя цена составила 1220 евро (покупалась преимущественно дорогая недвижимость), а в марте средняя цена проданных квартир снизилась до 940 евро за кв. м.

Поскольку объем сделок, который заключается на столичном рынке в последнем году очень низкий, может быть будет второй цикл падения цен на недвижимость в Софии, особенно на недвижимость с плохим местоположением, квартиры в панельных домах или в домах, требующих капитального ремонта. Это жилье можно продать только при условии очень выгодных и низких цен.

Ожидается, что квартиры в столице подешевеют на 15% в целом по итогам 2010 году.

В Варне цены на жилье держатся на более высоком уровне, средняя цена предложения находится на уровне 900 евро за кв. метр.

Рост числа заключенных сделок найма жилья в Софии с начала 2010 года составил около 30% по сравнению с последним кварталом 2009 года, но сделки заключаются по более низким, вплоть до 30% ценам. Если в конце 2009 года преобладал наем дорогих квартир со средней ценой найма равной 600-700 евро в месяц, то в 2010 году преобладает наем апаратментов стоимостью до 450 евро в месяц – средняя цена составляет 390 евро в месяц в январе, 430 евро в месяц в феврале и 400 евро в месяц в марте 2010 года.

В сфере найма жилья в Варне наблюдается 30 % спад цен по сравнению с первым кварталом 2009 года и спад на 27 % по сравнению с последним кварталом 2009 года. Средняя цена аренды квартиры с одной спальней в январе 2010 года составила 380 евро, в то время как в 2009 году средняя цена найма составляла 540 евро.

В настоящий момент самой выгодной покупкой является приобретение сельских домов, которые за один год подешевели на 50%.

За первый квартал 2010 года число сделок, заключенных с сельской недвижимостью осталось на уровне 2009 года, в вот средняя цена проданных сельских домов составила в 2010 году 9640 евро, средняя цена в начале 2009 года составляла 19890 евро. Средняя цена проданных объектов недвижимости в сельской местности в 2009 году была 14300 евро. Ожидается, что цены на сельскую недвижимость и недвижимость в небольших населенных пунктах все еще не стабилизировались и можно ожидать дополнительный спад в 2010 году.

В селах около Софии в настоящее время практически не покупаются дома, преимущественно идут продажи земли. В селах около Бургаса, Пловдива, Велико Тырново, Ямбола и Кырджали сделок заключается слишком мало для получения статистики.

Больше всего сделок с сельской недвижимостью заключается в районе Стара Загоры, где цены упали только в начале этого года и на 37% по сравнению с 2008 годом (в 2009 году спада цен не было).

 

Курортная недвижимость

Сильнее всего от кризиса пострадал сегмент зимней курортной недвижимости с наиболее серьезным спадом цен (нередко до 50%) и в разы снизившимся спросом, указывают данные посреднических компаний. Этот рынок стал сильно зависим от поведения английских покупателей, которые потеряли к нему интерес в последине 2 сезона.

Адаптация этого сегмента к новым условиям происходит медленно и трудно. Спрос на недвижимость на зимних курортах Болгарии в сезон 2009-2010 год упал в 3 раза, в сравнении с предыдущим сезоном, и очень далек от уровня 2008 года.

Падение спроса создает условия появления большого числа проблемных проектов, часть от которых была заморожена, другая – построена с риском остаться непроданными.

Судьба построенных, но непроданных объектов недвижимости будет решена в этом и в следующем годах, скорее всего они будут проданы по ценам ниже себестоимости, а их собственники понесут большие потери. Об этом говорит и начавшаяся с начала 2010 года тенденция на значительное снижение цен предложения со стороны строителей и продавцов на отпускную недвижимость в морских и горнолыжных курортах.

Несмотря на то, что цены на курортную недвижимость уже вполне привлекательны, потенциальные покупатели имеют длинный список пожеланий – начиная от выгодной цены (300 – 500 евро за кв.м.), хорошего местоположения, высокого качества, наличие хорошего управления и поддержки здания, до возможности организации сдачи под наем и получения дохода от инвестиий.

Отсутствуют всякие продажи на стадии фундамента, множество строительных объектов заморожено в начальной стадии из-за отсутствия финансирования и перенасыщения рынка. Еще больше проектов остановлено на стадии приобретения участка земли и наличия разрешения на застройку. Все большее число таких проектов предлагается на рынке, но потенциальные инвесторы отсутствуют и для них из-за плохих перспектив нового строительства.

На части зимних курортов цены упали на 50% - как, например, в Банско, где активно предложение комплексов с апартаментами, и конкуренция по-настоящему серьезна. В Пампорово и Боровце цены остались немного более устойчивыми, но также продемонстрировали значительный спад – около 20%. Часть цен вернулась на уровень 2005 года, указывают данные брокеров.

Средняя цена отпускного апартамента на зимнем курорте в сезон 2009-2010 года была немного ниже 40000 евро, в то время как в 2008 году цена превышала 65000 евро, что означает спад порядка 40%.

С начала 2010 года продавцы массово снижают цены в курортной недвижимости на таких популярных направлениях около Варны, как Бяла, Каварна, Золотые пески. Цены на недвижимость на этих морских направлениях начинаются от 360 евро за кв. м за полностью завершенные апартаменты.

С начала 2010 года отмечается определенное возвращение интереса к южночерноморским курортам – преимущественно к достаточно дорогим объектам с ценой от 80000 до 130000 евро за апартамент, или, наоборот, к очень дешевым предложениям по цене 25000 – 30000 евро. Основными покупателями являются русские и русскоговорящие клиенты.

 

Коммерческая недвижимость

Торговые центры остаются самым динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости. В 2010 году ожидается завершение около 446 тысяч квадратных метров новых площадей, отдаваемой под наем в торговых комплексах. Тем не менее, маловероятно, что все комплексы откроются в этому году из-за трудностей с заключением договоров найма. Квадратура новых торговых площадей почти в два раза превышает уже существующую. В Софии будет завершено более четверти всех торговых площадей в целом по стране.

В начале 2010 года наниматели на главных торговых улицах в Софии, Варне, Бургасе и Пловдиве не отметили существенных изменений в ценах найма по сравнению с последним кварталом 2009 года.

Вопреки тому, что 2009 год уже был рекордным по строительству более 188 тысяч кв. метров офисов в Софии, объемы завершаемых площадей будут оставаться высокими и в следующие год - два.

Это означает, что общее количество офисных площадей в столице, которое уже сейчас превысило 1 млн. квадратных метров, будет продолжать расширяться, принося существенное увеличение коеффициента незанятости. Он уже достиг 18% в целом по городу, с самым высоким уровнем в периферийных районах, где в последние годы были самые высокие темпы строительства.

По мнению экспертов, цена найма для офисов класса А подешевеет еще, и достигнет 13 евро за квадратный метр в месяц.

Что же касается остальных городов страны, рынок офисной недвижимости находится в начальном этапе своего развития, единственным исключением является Варна, где были реализованы удачные проекты.

В Русе будет построен первый бизнес парк самое раннее к концу 2010 года. Рынок в городах за пределами Софии страдает от отсутствия иностранных компаний, которые предпочитают открывать свои офисы в столице.

 

http://s57.radikal.ru/i157/1005/20/b30b039dd0f9.gif

Предложение в сегменте логистики и производственном сегменте отмечают небольшой рост, связанный с продолжающимся спадом в экономичекой активности. В настоящее время логистические и производственные помещения находятся в процессе возведения, отмечается их рост около 157 тысяч кв. метров по сравнению с уровнем начала 2009 года. Этот результат достигнут благодаря возведению нескольких новых логистических центров.

В прошедшем году наймы производственных площадей в Болгарии упали на 15%. В Софии стоимость аренды осталась без особых изменений – в рамках 5,5 евро за квадратный метр.

Для того, чтобы Болгария стала логистическим центром, необходимы изменения ее инфраструктуры. Стратегическое местоположение страны между Турцией и Грецией с одной стороны и остальной частью Европы с другой, позволяет Болгарии развиваться в этом направлении.