Недвижимость Украины: скрытые алгоритмы ипотечного кредитования

[dimahao]

Недвижимость Украины: скрытые алгоритмы ипотечного кредитования

 

http://i049.radikal.ru/1003/d0/8113a54d815ct.jpg

 

2010-ый - год девальвации гривны и развития второй волны мирового экономического кризиса в мире, о чем Академия MasterForex-V предупреждала еще в 2009 году.

 

1. Как предстоящий кризис отразится на рынке ипотечных кредитов?

2. Доступна ли ипотека сейчас и будет ли в будущем?

3. Что будет с заложенным имуществом по проблемным ипотечным кредитам в валюте?

 

Чтобы ответить на эти вопросы посмотрим на факты.

 

До кризиса большая часть украинцев решала жилищный вопрос с помощью банковских кредитов (ипотеки) под залог приобретенной жилой недвижимости. Бурный рост наблюдался с 2005 года, когда цены на квадратные метры росли на 50-100% третий год подряд, а ставка по ипотечным кредитам опустилась до 15-16% годовых в валюте, 17-20% годовых в гривне. Именно в это время кроме покупки жилья для личного пользования начались покупки для последующей перепродажи (спекуляции) за счет кредита (кредитного плеча). Сильный рост спекулятивных сделок на рынке ипотеки наблюдался с 2006 по 2008 гг. При этом с ростом рынка требования к потенциальному заемщику значительно сокращались.

 

Итак, каким же образом банки Украины (в отличие, например, от банков Канады) начали копать могилу ипотечному кредитованию?

 

Большая часть ипотечных кредитов (2006-87,9%, 2007-81,2%, 2008-85,1%) была выдана в валюте.

 

Уже в 2006 году большинство банков предлагали ипотеку на следующих условиях:

 

1) Низкий первоначальный взнос или его отсутствие;

2) Учитывались совокупные доходы семьи, непроверенные валовые доходы физических лиц – предпринимателей;

3) Комиссия, страховка и затраты на оформление включались в сумму кредита;

4) Процентная ставка по валютным займам опустилась до 8% годовых в швейцарских франках, 11-12% в долларах США, что при стабильном курсе было в 1,5 - 2 раза выгоднее кредита в гривнах.

 

http://s54.radikal.ru/i145/1003/9d/77e3c9598cc1.gif

 

 

Соответственно, большая часть ипотечных кредитов была выдана в валюте:

 

http://i003.radikal.ru/1003/3b/055b8c0fa5df.gif

 

5) В большинстве банков нормой был ежемесячный платеж до 70% от дохода заемщика. Риск снижения зарплаты, временной нетрудоспособности или потери заемщиком работы не учитывался и не страховался;

6) Не все банки проверяли заемщиков на факт наличия кредитов в других банках;

7) Часто кредиты оформлялись на родственников (связанных лиц);

8) Валютные кредиты предоставлялись лицам, не имеющим доходов в валюте. Валютный риск не учитывался и не страховался;

9) Оценщики, с позволения банков, часто завышали оценочную стоимость залога (из трёх методов оценки обычно выбирался аналоговый, как наиболее близкий к рыночной конъюнктуре).

Складывалась парадоксальная ситуация, когда гражданам без личного имущества со стажем работы от 6 месяцев выдавались кредиты от $50 тыс. и более.

 

В период ипотечного бума вышеперечисленные риски нивелировались ростом цены залога. То есть, если заемщик не мог уплачивать взносы, заложенную квартиру тут же продавали на растущем рынке, гасили кредит, а банк и заемщик расходились друзьями.

Так продолжалось до марта - апреля 2008 года, когда цены стабилизировались, а количество сделок с недвижимостью резко упало.

И уже в июле 2008 г. цены на недвижимость ( а также на нефть, сырье, акции) начали медленно, но уверенно идти вниз. Ипотечная ловушка захлопнулась.

 

Начинался мировой экономический кризис. С началом девальвации гривны объем просроченных платежей начал расти в геометрической прогрессии (к сожалению, точной статистики просрочки по ипотечным кредитам НБУ не публикует). Большой и малый бизнес, осознав, что кризис-это надолго, начал проводить массовые сокращения персонала. Большинство заемщиков, оформивших ипотеку в валюте в 2007-2008 гг., оказались не в состоянии платить по кредитам. Сумм от продажи квартир, заложенных в банках, не хватало для погашения задолженности – цена на квадратные метры упала на 25-100%.

 

Для тех, кто не прислушивается к мнению Академии MasterForex-V о том, что кризис еще не миновал и цены на недвижимость не достигли дна, могут обратить внимание на 12 банков Украины, которые в марте 2010 года предлагают следующие условия ипотечного кредитования на срок до 28 лет:

1) Первоначальный взнос 25-50%;

2) Учитываются доходы только потенциального заемщика. Для городов-миллионеров требуется официальный доход на уровне 7500-15000 гривен в месяц. Во многих банках требуется поручитель;

3) Средняя процентная ставка 24,83% (11-40%) годовых в гривне.

4) Ежемесячный платеж до 40-50% от дохода заемщика. Риск временной нетрудоспособности или потери заемщиком работы не учитывается и, соответственно, не застрахован;

5) Проверка заемщика в государственных реестрах, бюро кредитных историй;

6) Проверка связанных лиц на наличие кредитной задолженности.

Как видим, банки готовы к падению стоимости залоговой недвижимости на 30-50%, снижению зарплаты заемщика на 50%. Кредитование в гривне нивелировало валютный риск.

Стоит ли заемщику покупать жильё сейчас? Давайте посмотрим на прогнозы:

 

- курса евро к доллару США

 

http://i064.radikal.ru/1003/eb/5e3d997e1aa8.gif

 

- нефти к доллару США

 

http://i080.radikal.ru/1003/37/28b046c6fa1f.gif

 

- фондовому индексу украинских акций ПФТС

 

http://i030.radikal.ru/1003/5e/c71319d23954.gif

 

И если ожидается укрепление доллара и, соответственно, падение цен на все активы, вполне резонно выглядит прогноз стоимости жилой недвижимости, $/кв.м. в Киеве

 

http://i075.radikal.ru/1003/4d/bcc9ea0af432.gif

 

 

4. Как предстоящий кризис отразится на рынке ипотечных кредитов?

 

Предполагается дальнейшее снижение ипотечного портфеля банков за счет жестких требований к заемщикам, большого объема просроченной задолженности. Ожидаются массовые списания проблемных активов за счет прибыли банков, а также массовая распродажа изъятого жилья, что вписывается в прогноз падения цены квадратного метра.

 

5. Доступна ли ипотека сейчас и будет ли в будущем?

 

В настоящее время ипотека фактически недоступна. Большой первоначальный взнос и высокая процентная ставка делает долгосрочный кредит на падающем рынке абсурдной затеей. Снижение ставок по ипотеке следует ожидать только при росте производства, снижении безработицы, увеличении реальной зарплаты и перевода сбережений населения в модернизированную банковскую систему Украины.

 

6. Что будет с заложенным имуществом по проблемным ипотечным кредитам в валюте?

 

Здесь две резонные позиции:

 

Позиция банков: заложенное имущество будет продано с торгов.

 

Причины:

 

1. В 2008-2009 гг. банки пошли на всевозможные схемы реструктуризации проблемной задолженности;

2. В том же периоде понесли громадные убытки, формируя резерв в НБУ по просроченным кредитам (до 100% от суммы просроченного кредита). До апреля 2010 года банки должны снизить залоговую стоимость недвижимости на 25% в целях корректировки резерва на стадии подготовки к стресс-тестам НБУ;

3. Из-за девальвации гривны банки вынуждены реструктуризировать свои внешние долги (ПУМБ – $512 млн., Кредитпромбанк - $400 млн., Финансы и кредит – $100 млн., Родовид Банк – $22,1 млн. и т.д.), продолжая исправно платить проценты;

4. Доходы от комиссионных и торговых операций значительно ниже, чем от кредитования, которое приостановлено. Как следствие: показатели плохие, акционеры недовольны, идет сворачивание бизнеса в регионах, отказ от программ развития и M&A;

5. За счет законодательных ограничений в 2009 г. у заемщиков была возможность восстановить платежеспособность и войти в график платежей по кредиту;

6. В 2010 г. будут приняты изменения к законам и кодексам, упрощающие внесудебную реализацию заложенного имущества.

 

Позиция заемщиков: залог может быть продан по докризисной цене, а если ниже, то требовать разницу банк не вправе. Если это единственное жилье, банк (или государство) должен предоставить социальное жилье вместо изъятого.

 

Причины:

 

1. В большинстве случаев покупка жилья была с первоначальным взносом (0-25%);

2. После покупки квартиры в ней делался дорогой, часто равный стоимости самой квартиры, ремонт;

3. При получение кредита сполна уплачены комиссии банку (клиенту, разместившему депозит в банке, никто не платит сразу 0,5-2% от суммы?);

4. Банк сразу получил часть дохода по заключенным договорам от аккредитованной страховой компании;

5. Заемщику не было должным образом разъяснено о валютном риске, не были предложены варианты передать риск страховым компаниям (~1% суммы кредита);

6. Заемщику не было должным образом разъяснено о риске потери работы, не были предложены варианты передать риск страховым компаниям (~1% суммы кредита);

7. Заемщик не должен нести ответственность за то, что в условиях сильной конкуренции банки снизили требования к уровню платеже- и кредитоспособности клиента;

8. При покупке жилья государству уплачены различные взносы и пошлины. С уплаченных заемщиком процентов банк выплачивал государству налоги, сборы, платежи. Необходимо срочно создать государственное (аналог TARP) или частные (аналог лизинговой компании «Ключевое решение» ПриватБанка) учреждения для скупки с конвертацией долга в национальную валюту таких активов, передачи их в аренду или реализацию на спецаукционах с преимущественным правом для бывших собственников.

 

Руководитель Украинского Землячества Академии MasterForex-V, Сергей Овсиенко, считает, что дальнейшее развитие второй волны мирового экономического кризиса обострит противостояние. Среди наиболее явных признаков дальнейшей негативной динамики он указал следующие:

 

• падение фондового рынка;

• девальвация гривны;

• очередная паника среди населения, опустошающая депозитные портфели банков, и, как следствие, мораторий на досрочное изъятие вкладов;

• рост цены ресурсов для реальной экономики, падение ВВП, инфляция;

• рост неплатежей по кредитам, в т.ч. валютным, коммунальным платежам;

• банкротства банков (с последними сбережениями домохозяйств) и компаний (рост безработицы).

[Vangelis]

Благодарим за прекрасную тему.

Многие предприниматели попали в кредитную ловушку.

 

Правда, и "родина" помогла.

Один президентско-олигархический клан скупил в свое время недвижимость по 300-600 уе за метр и менее, за несколько лет взвинтил до 3000 и более( не говоря уже о земле - там поинтереснее).

Следующий за ним клан продал это в кредит банкам . Причем пострадали именно люди, пытающиеся честно делать свой бизнес(насколько у нас это возможно).

Таким образом, украинцы("дорогі друзі"), более-менее зарабатывающие и более-менее честные, находятся сейчас в кредитной кабале(реально американской в конечном итоге).