Казахстан: Недвижимость

[neogate]

При инвестировании в недвижимость в Казахстане главное market timing, то есть выбор правильного времени входа и выхода. Инвестиционный подход работает лучше трейдингового. Это связано с относительно низкой ликвидностью (нельзя быстро купить/продать недвижимость без потери в цене), низкой волатильностью (цены двигаются медленно) и долгим горизонтом инвестирования (за 2-3 недели или 2-3 месяца ощутимой эффективности не получится).

Инвестирование методом управления недвижимостью затрагивать пока не будем, он еще «не развит».

 

Важно понять сам процесс динамики цен на недвижимость. Условно разделим его на фундаментальный и операционный. Фундаментальный – макро факторы влияющие на основной тренд на рынке, операционный – появляется в процессе самих операций по купле-продажи (законодательство, брокеры/риэлторы, финансирование/ипотека, разброс цен, и.т.д.)

Рынок недвижимости в Казахстане был так же перегрет, как и во многих других странах. История такая же. Цены начали резко расти, люди решили на этом заработать и стали еще больше покупали. Потом в какой то момент покупать перестали, и цены начали падать =)

 

Вот только у нас вдогонку ко всему работала банковская пирамида. Банки занимали на западе большие деньги и выдавали кэш на родине. Получилось что деньги эти в экономике рождались из неоткуда, ведь деньги получались под уже существующий актив =).

Где-то до середины 2005 – начала 2006 года недвижимость реально была недооценена. Можно было реально заработать, купив квартиру в кредит и сдавая её в аренду. В то время недвижимость обосновано росла в цене.

С середины 2006 года на рынке преобладают спекулятивные покупки.

В этот период покупают либо при наличии реального спроса – потребность в расширении, смены района, переезда, и.т.д. Либо с целью дальнейшей перепродажи недвижимости («спекулятивная» покупка). А «инвестиционные» схемы покупок в стиле «взял кредит, сдал в аренду и зарабатываю» уже не действуют, так как цена слишком высока. Арендная плата получаемая от арендаторов ниже выплат банку по ипотеке.

Растет спрос на элитную и коммерческую недвижимость. Ведь легче купить и перепродать один объект за 3 млн. долларов, чем купить и перепродать 10 квартир по 300 тыс. долларов. А эффективность в обоих случаях одинаковая (доход такой же)

*Покупка недвижимости столь популярна еще и потому что инвестиции в другие инструменты (условно) «сложны и недоступны». Сложно вывести большие активы зарубеж, так как в Казахстане действует довольно жесткий валютный контроль (в 90е годы экономика сильно страдал из-за оттока капитала, и эту процедуру усложнили). Фондовый рынок, с его доходом в 20-40% годовых попросту не интересен – «зачем изучать это сложный инвестиционный процесс?» ведь проще купить квартиру или пригнать машину и перепродать.

Беда в том, что рынок перегрелся из-за банковской пирамиды. Например, если продам квартиру «самому себе» (свату, мужу сестры, и.т.д.) за 100 тыс.: получается я так же живу в квартире + у меня есть 100 тыс. зелени. Через год квартиру покупает другой сват, но уже за 150 тыс. В результате квартира всё еще остается в семье, просто теперь мы должны банку чуть больше денег.

*Так же работали всякие откатные схемы. Уже не только афилированные с банками лица начинают «вытаскивать» деньги. Например, для покупки земельного участка стоимостью 100 тыс., можно получить 500 тыс. Дальше имея первоначальный взнос в 400 тыс. можно вытащить из банка еще больше живых денег…

Получилось, что с ростом цен, банки начали выдавать кредиты под залог «переоцененной/завышенной в цене» недвижимости. В итоге в экономике стало еще больше денег для покупки недвижимости. Это еще подтолкнуло цены вверх.

 

Самое веселое в том, что банки брали краткосрочные кредиты, и создавали долгосрочные обязательства. Иными словами они занимали на год, а давали в долг (ипотеку) на 10 лет.

Почему они это делали? Потому что короткий заем дешевле долгого. Например, если на 1 год банк может занять под 5%, то на 10 лет уже не ниже 12%. Финансируя долгосрочные активы краткосрочными обязательствами можно увеличить прибыль.

А где прибыль там и риск. Описанная выше схема работает только при условии, что банки могут постоянно пере-занимать, то есть рефинансировать долг – занимать снова, чтобы выплатить старый долг.

Но в период кризиса, в связи с нехваткой ликвидности на западных рынках, нашим банкам отказали в рефинансировании долгов. Теперь они вынуждены вернуть деньги которые занимали. Банки не могут занять новые деньги, чтобы выплатить свои долги. Теперь им приходится аккумулировать свою собственную ликвидность: банки перестают вливать деньги в экономику (выдавать кредиты бизнесу, ипотечные кредиты, и.т.д.). Начинается цепная реакция.

Так как банки больше выдают кредиты (не подогревают покупателей), спрос на недвижимость падает -> соответственно падает цена. Когда цена недвижимости находящейся в залоге у банка падает – падают активы банка, ухудшаются его кредитоспособность и финансовые показатели – банку еще сложней привлечь деньги.

В следующую очередь у банков (помимо залоговых активов), начинают резко падать входящие денежные потоки.

Спекулянты покупающие недвижимость рассчитывали на то, что они смогут перепродать её через пол года – год. Они изначально не собирались выплачивать многолетний кредит – не рассчитывали на то, что придется постоянного генерировать денежный поток для банка, чтобы выплачивать ипотеку. Спекулянты просто использовали ипотеку как плечо для увеличения покупки. Вместо покупки одной квартиры за 100 тыс., вносили начальный взнос по 30 тыс., и брали 3 квартиры по 100 тыс. в ипотеку.

Большая часть граждан не думала, что ввязывается в опасную игру, в которой нужно следить за макро-статистикой, финансовыми рынками и постоянно взвешивать риски, и.т.д.

 

Если верить данным газеты krisha.kz, вот так выглядит динамика стоимости квадратного метра в Алматы:

http://img413.yfrog.com/img413/3932/clipimage002ao.jpg

На графике видна резкая просадка в ценах августе 2008, а пик падения пришелся на июль 2010 года.

 

Теперь для сравнения взгляните на график доходности по еврооблигациям Народного банка. Условно, он показывает, под какую доходность (в годовых) банк мог занять деньги на западе.

Повышение доходности показывает, что у банков есть проблемы с ликвидностью на счетах.

Видно, что первая резкая просадка в цене на недвижимость появляется как раз в момент первого скачка в доходности в авусте-сентябре с 10% до 15%. Пик кризиса у банков наступает в марте 2009, когда доходность достигает 25%. Далее рынки начинают разворачиваться, и доходность постепенно снижается. С июня-июля 2009 состояние банков стабилизируется.

http://img196.imageshack.us/img196/9588/hsbkcorp.png

 

 

Как будет развиваться ситуация дальше?

Сейчас весь спрос на рынке сосредоточен на жилой недвижимости. Это реальный спрос - потребность в расширении, смены района, переезда…

Спекулятивных покупок дорогой, коммерческой недвижимости пока нет. Банки еще не начали разворачивать ипотечное кредитование. Без этих факторов «бурного» роста рынка ждать не приходиться, но аптренд устойчивый в до конца года, скорее всего сохраниться.

 

По идее риск того что банки начнут выбрасывать на рынок (продавать) залоговую недвижимость минимален. Во первых, банки уже вывели часть проблемных активов за баланс.

Многие банки за счет помощи государства (программа рефинансирования займов ДАМУ) сократили свои внешние долги, путем выкупа своих «обесцененных» евро-облигаций. Банки аккумулировали большой объем ликвидности на счетах.

[neogate]

Писать о том как правильно выбрать квартиру не буду.

Только добавлю, что иностранцы на прямую не могут владеть недвижимостью в Казахстане. Обычно для этого используют фонды недвижимости (REITS)

 

Если у кого нибудь есть мысли относительно рынка, или какая либо информация, прошу делиться

[Globetrekker]

Недвижимость Казахстана. Курс прежний, ход задний.

 

 

Казахстан не остался в стороне от первой кризисной волны и размышления о второй, определяют действия и направления для возможного развития ситуации в этом случае. Так же как и в соседних, теперь уже странах, Украине, Белоруссии, России, банковский сектор, недвижимость, промышленное производство и коммерческие структуры если и не близнецы, то только потому, что называть вещи своими именами стало непринято, да и мы стали меньше знать друг о друге.

На самом деле, они имеют различия только в деталях малозаметных и экономика всех стран бывшего союза, отличается только приданием национального оттенка названиям предприятий, которые, в принципе, если копнуть чуть глубже, все больше дочки известных и немногочисленных монополий.

 

Так что прогноз аналитиков Академии MasterForex-V о грядущей второй волне мирового финансового кризиса всецело справедлив и для Казахстана в том числе.

Даже глобальное потепление сделали для того, чтобы погода была везде одинаковая. Правда можно получить побочный эффект. Арктика растает, оживут мамонты, выпьют всю нефть и съедят уголь.

 

В ответ на вопрос , так ли уж нужна была девальвация тенге, новый глава национального банка Казахстана Григорий Марченко, заявил, что считает большим заблуждением мнение о возможности другого решения. О способах обвала национальной валюты тоже можно спорить – кто быстрее, кто больше. Но сам факт свершения закономерен. Установленный после кризисной волны инфляционный коридор обещали выполнять и выполнение ставят себе в заслугу

 

Гистограмма инфляционного коридора.

 

 

По ключевым годовым итогам, согласно официальной статистике, экономический рост в Казахстане составил 1,1%, а промышленный рост 1,7% при очень пессимистичных прогнозах.

Рост? Согласно официальным источникам – да.

 

Рынок недвижимости Казахстана претерпел все те же метаморфозы, что и в соседних государствах в одно и то же время.

Новые возможности привлечения ипотечного кредитования расширили круг желающих использовать его для приобретения жилья вначале для себя, а потом и для небольших перепродаж. Нашлись и те, которые решили, что рождены именно для этого.

В общем, если открыть любой экономический учебник, цепочка будет нарисована на первой странице толстым фломастером – рост спроса привел к увеличению предложения, а когда предложения пошли на убыль при сохранении и увеличении спроса, начался ценовой бум.

В целом, почти естественный процесс. Если читать только один учебник. Длится, как известно, до места, когда спрос с предложением меняются местами. И последнего становится на-аамного больше. В нашем случае, из А и Б, на трубе в 2008 году осталось только предложение.

Далее - почти отвесный полет цен вниз с соблюдением видимости постепенного снижения. Но для желающих в это время что-то купить или продать, было большим откровением узнавать о реальных темпах снижения стоимости квадратного метра. Так продолжалось какое-то время. Продолжается и теперь, но есть существенные отличия в цифрах.

 

Как говорит директор консультационного департамента центра недвижимости, Ольга Айбасова, с середины 2009 года замедлились темпы снижения стоимости жилья до 0,5% в месяц.

 

Землячество трейдеров и инвесторов Казахстана Академии MasterForex-V пошли дальше:

В сложившейся ситуации в банковском секторе и низкой платежеспособностью населения, снижение будет продолжаться ежемесячно в диапазоне 2,5-5%.

Требования по ипотечным кредитам ужесточились, что тоже спровоцировало отток количества желающих воспользоваться этим видом услуг. Да и сами граждане не спешат взять его любыми способами, предпочитая в этот период приобретать недвижимость только по необходимости и без привлечения кредитов.

 

Правда стали появляться исламские банки, с достаточно простыми схемами взаимодействия и немного непривычными названиями банковских услуг (Иджара, Мушарака и т.д.) Сам такой банк пока еще относительно молодой продукт в этом сегменте, так что, каковы будут результаты его взаимодействия с клиентами, покажет время.

 

И все же, отвечая на извечный вопрос – Что делать? Академия MasterForex-V продолжает настаивать на возможности второй волны мирового финансового кризиса уже в этом году. Что было после первой, еще в памяти свежо. Теперь возведите в степень и проявите терпение.

Возможность приобретения недвижимости всегда считалось самым простым и одновременно надежным способом сохранения денег. Его ликвидность проходила проверку на прочность много раз. Некие неудобства с продажами бывали только в периоды резких потрясений, в остальное время это был твердый эквивалент, практически всего, что есть в природе для обмена. Т.е. обменять его можно на что угодно и на деньги, в первую очередь. Когда? Время вам покажет. Алгоритмы покорения плоской горы отличаются от привычных побед. Нужно подождать пока разойдутся круги на воде, чтобы увидеть дно.

 

Так что, как советует, журнал «Биржевой лидер» не стоит воздерживаться, разве что, от спекуляций с садовыми домиками на Луне, коими сейчас наводнился интернет. С документами - экспликацией и поэтажным планом. А кризиса не бойтесь. Он ведь только в голове.

 

Миратулс - 99,48%

 

Адвего - 100%

Изменено 26 марта, 2010 пользователем Globetrekker

[Globetrekker]

Saxo Bank: Размышления о затишье на товарных рынках.

 

http://img638.imageshack.us/img638/34/79653038.jpg

 

Журнал "Биржевой лидер" в новостной ленте опубликовал аналитическую оценку специалистов Saxo Bank о сложившейся ситуации на товарно-сырьевых рынках.

 

VIX S&P-500 (индекс волатильности) в начале весны этого года снизил показатели до 665 пунктов, что почти в 2 раза меньше по сравнению с двумя годами ранее. Весной 2008 года он был равен 1440 пунктам.

Во время повышенной активности на фондовых площадках индекс волатильности растет, вслед покупкам опционов для последующих спекулятивных операций, увеличивая стоимость страхования рисков на возможные будущие потери. В период 9 – 10 месячного роста, в связи с уменьшением страхов, отмечено снижение и страхования потерь.

Эмпирически выведено – падение индекса волатильности ниже 20%-го уровня, приводит к активным повсеместным продажам.

Критический уровень давно пройден и сейчас показатель находится на отметке 16,50%.

 

http://img715.imageshack.us/img715/4350/86206523.gif

 

Забегая вперед, хочется подчеркнуть опасность видимого благополучия. Государственный долг Греции, только первая ласточка в возможной череде аналогичных проблем. Китайский пузырь, традиционно приобретенный, как и все остальное, путем подглядывания в мировую замочную скважину и аккуратного записывания алгоритма всего, что глаз успевает разглядеть, надулся и хочет лопнуть, абы было как у всех. Американская практика решения этого вопроса известна, так что реакцию рынков на действия центробанка, предсказать можно заранее. В жесткости мер можно не сомневаться.

 

Сырьевые рынки в затишье торгуют без резких всплесков, в рабочем режиме. Конец 2009 года ознаменовался достижением цены в $83 за баррель сырой нефти и плотному приближению к $85.

Решением ОПЕК, при удовлетворительной рыночной ситуации в нефтяном секторе в целом, были сохранены производственные объемы.

 

Количественный показатель открытых на покупку контрактов по фьючерсам превысил 110 000 лотов. Трехкратное увеличение февральских показателей, которые составили всего 42 000 лотов, до начала массовых продаж. Пару месяцев назад, когда объемы покупок достигли 135 000 лотов, нефть снизилась в цене на $15.

 

Нефтяное ценообразование допускает рост до $85.60 за бочку нефти. При должной переработке потенциальной энергии в кинетическую и $90 не предел. Неплохая 50% компенсация уровня падения 2008 года, когда со $147 цена слетела до $33. Нижний стабилизационный уровень начинается с отметок в $79 и $77.50.

 

http://img168.imageshack.us/img168/6836/40490845.gif

 

Природный газ по прежнему дешевеет, подходя близко к своему, почти полугодовому, минимуму в $4. Падение цены на треть было и раньше, просто менее быстрыми темпами, нежели прогнозировались. В связи с сокращением запасов в течении последних недель, был сформирован излишек объемом 4.7% относительно предыдущих пятилетних значений. Увеличение добычи газа сегодня напрямую связаны с поисками решений минимизации затрат производства и освоением новых месторождений.

 

По прогнозам синоптиков, более теплая погода тоже будет способствовать экономии расходования природного газа, так что запасы в США, наверняка не будут израсходованы и пополнение хранилищ начнут с более высоких показателей. Данные Нью-Йоркской биржи прогнозируют, что апрельские цены на газ поддержат ощутимые перепродажи, но скачок цен, практически, неизбежен. Сейчас ключевое значение цены $4.60.

 

Цена на золото хоть и была выше $1.100, но так и не достигла максимального значения $1.145, зафиксированного две недели назад. На СОМЕХ отмечается активный рост бычьих настроений. Объемы на уровне 21 млн. унций, что близко к декабрьскому рекорду в 26 млн.

Курс доллара намекнет на продолжение гонки в определении справедливой цены на золото.

 

Инвестиционная служба Moody’s распространила данные о том, что в классификации «ААА» ухудшаются показатели кредитных рейтингов Англии и Америки. Их показатели снова близки к критическому уровню. На этом фоне может сбыть спровоцировано увеличение спроса на золотые активы. Рытьё долговой ямы для запада входит в активную фазу.

 

Платина росла почти весь последний месяц, зафиксировав показатель $1.643. Максимум был отмечен пару месяцев назад. Он составил $1.657. Такой спрос возник после запуска в Лондонских платиновых ЕТF, поддержанных частными инвестициями для надувания нового пузыря.

 

На минувшей неделе мировые рынки проверили на жизненную устойчивость формулу свободного падения для сахара, которому придали ускорение, предварительно утащив повыше, чтобы лететь было не так скучно. С января этого года цена на сахар уже снизилась на 30%, что только подтверждает один из наших шоковых прогнозов. Возобновление закупок произошло только после достижения минимума семи месяцев $18 на ICE NYBOT.

 

Традиционно крупнейшие производители сахара, Индия и Бразилия увеличили производство сырья, спровоцировав падение цен на продукт. Но наблюдается дефицит продукта ввиду отсутствия необходимого объема, обеспечивающего насыщение спроса. А мировой запас приближается к минимуму двадцатилетней давности. Плавающий коридор на май между уровнями $17.55 и $20.50 даёт CFTC, после чего интенсивность спекуляций возрастет.

 

http://img695.imageshack.us/img695/4726/16955179.gif

Изменено 27 марта, 2010 пользователем Globetrekker

[prostoi]

а цены на недвижимость выросли и продолжают расти

[тобол]

ПРОСТО Я ВЗЯЛ И КУПИЛ ДОПОЛИНИТЕЛЬНЫЙ САДОВЫЙ УЧАСТОК У СОСЕДА А СЕЙЧАС ДУМАЮ ПРИКУПИТЬ В ПРИГОРОДЕ НЕБОЛЬШОЙ ДОМИК ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК РАВЕН 20СОТОК

[ALEX-X]

а цены на недвижимость выросли и продолжают расти

Это везде! НЕдвижимость - хороший обьект инвестирования.

[alexorel83]

а цены на недвижимость выросли и продолжают расти

Это везде! НЕдвижимость - хороший обьект инвестирования.

А НА КАКОМ ОСНОВАНИИ ОНИ РАСТУТ,ЖИЗНЬ СТАЛА ЛУЧШЕ ИЛИ ЧТО,Я СЧИТАЮ ЧТО ДЛЯ ТАКОЙ БОЛЬШОЙ И БАГАТОЙ СТРАНЫ ОНА ОЧЕНЬ ДОРОГАЯ.ПОРОЙ ДАЖЕ ДОРОЖЕ ЧЕМ В ЕВРОППЕ

[buferang]

Инвестировать в недвижимость в Казахстане можно, но нужно понимать, для чего и как это делать. У меня в планах купить несколько домов в приграничном районе - для сдачи в аренду пограничникам. Дело в том, что им выделяются довольно хорошие суммы для аренды жилья, а жилье само по себе дешевое - но цену в этих местах за аренду ломят. Таким образом, купив ветхий домик и отремонтировав его, я за пару-тройку лет окуплю расходы