Болгария

[vicca]

Приобретение зданий и сооружений

Законодательство Болгарии разрешает свободное приобретение зданий и сооружений, как для иностранных физических, так и для иностранных юридических лиц.

По местонахождению жилой недвижимости возможна регистрация фирмы, но для организации полноценного офиса требуется выполнение процедуры перевода квартиры в нежилое или смешанное помещение.

В случае, если квартира находится не на партерном (наземном) этаже, необходимо получение согласия на использование квартиры в качестве офиса от владельцев соседних квартир.

В случае, если объект недвижимости находится на партерном (наземном) этаже, и к нему есть самостоятельный вход с улицы, для перевода квартиры в нежилое или смешанное помещение согласие соседей не требуется.

 

Приобретение земельных участков

При приобретении как частной, так и коммерческой недвижимости, необходимо помнить, что в соответствии с Конституцией Болгарии, земля и леса в стране не являются объектом продажи иностранным гражданам и юридическим лицам.

В случае, когда на строение приходятся идеальные или выделенные части земли, их необходимо оформить на зарегистрированную в Болгарии фирму, в связи с тем, что земля может продаваться болгарским юридическим лицам, без ограничения на гражданство и принадлежность своих учредителей.

В таком случае, при оформлении покупки, будет подготовлено два нотариальных акта – один на строение, право собственности оформлено лично на иностранного гражданина, а второй – на земельный участок, где право собственности оформлено на принадлежащую ему фирму.

Также иностранные граждане могут без ограничения приобретать ограниченные вещные права на землю, в том числе право на застройку верху земельного участка.

 

Процедура покупки

Оформление договора купли-продажи производится на территории Болгарии при личном участии покупателя или его представителя по нотариальной доверенности, и занимает около 3 рабочих дней.

У нотариуса, отвечающего за район, в котором расположена приобретаемая недвижимость, подписывается нотариальный Акт о передаче собственности на недвижимое имущество.

Перед совершением сделки, нотариусу представляется выписка из Государственного Регистра Недвижимого Имущества об отсутствии:

- права на объект у третьих лиц,

- ипотеки,

- открытых судебных дел,

- запрета на продажу, то есть о полной юридической чистоте покупаемого объекта недвижимости.

Эта выписка также подтверждает право собственности продавца на объект.

Другим важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой.

Продажа осуществляется по реальной стоимости, которая в общем случае не должна быть ниже суммы налоговой оценки объекта.

Налоги исчисляются исходя из более высокой суммы – налоговой оценки либо продажной цены, указанных в нотариальном акте.

С 1 января 2010 года оплата всех сделок с недвижимостью в Болгарии должна будет проводиться через банки.

 

Для оформления недвижимости покупатель – физическое лицо должен представить загранпаспорт, а покупатель – юридическое лицо – учредительные документы.

Есть возможность приобрести как уже готовый объект недвижимости, так и строящийся.

 

В случае приобретения полностью готового объекта, стороны подписывают предварительный договор, по которому оплачивается обычно 10% его стоимости, в день оформления сделки у нотариуса происходит оплата оставшейся суммы по договору.

 

В том случае, когда приобретается строящийся объект, подписывается предварительный договор, в котором оговариваются порядок платежей, сроки оформления собственности и другие условия.

 

После подписания нотариального Акта сторонами и заверки их подписей, нотариус предоставляет его в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в Государственный Регистр Недвижимого Имущества, отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.

Право собственности на недвижимость переходит в момент подписания нотариального Акта у нотариуса.

Нужно отметить, что нотариус в Болгарии несет личную ответственность за оформление сделки и проверку представленных документов.

В результате сделки новому собственнику вручается Нотариальный Акт, который подтверждает его право собственности на объект.

В случае, если квартира покупается по банковскому кредиту, нотариус выписывает два нотариальных акта – один на продажу и второй на ипотеку, и вписывает в Государственный Регистр наличие у квартиры обременения – ипотеки банка.

Одновременно с внесением изменений в Государственный Регистр Недвижимого Имущества, происходит получение кадастрового номера на объект недвижимости в том случае, если он не был ему присвоен и внесение изменений в Кадастровый Реестр.

 

Государственная регистрация приобретенной недвижимости

После получения нотариально акта, покупатель обязан:

- в семидневный срок зарегистрироваться в БУЛСТАТ (требование только для иностранцев, не имеющих ЕГН);

- в двухмесячный срок задекларировать покупку в территориальной налоговой службе того района, в котором была приобретена недвижимость, указав год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этаж, стоимость, номер БУЛСТАТ.

 

На стадии оформления перехода права собственности на объект недвижимости, взимаются следующие налоги и сборы:

- местный налог в бюджет - местные налоги определяется постановлением совета администрации района, на чьей территории находится объект недвижимости. Местные налоги в зависимости от района, варьируются от 2 до 4% от стоимости объекта недвижимости;

- нотариальные сборы исчисляются, исходя из стоимости объекта, но не больше 1% от стоимости имущества, и не более 6000 лева;

- сбор за внесение записи в регистр - 0,1 % от стоимости объекта недвижимости;

- НДС начисляется на сумму нотариальной таксы, а также на стоимость объекта недвижимости в том случае, если продавцом является юридическое лицо – плательщик НДС. В тех случаях, когда происходит купля-продажа квартир старого фонда (старше 5 лет), и неурегулированных земельных участков, начисление НДС не происходит. Ставка НДС составляет 20%.