Вместо домов с привидениями, дома-привидения."Мыльный пузырь" на Литовском рынке недвижимости.

[pavlidze]

Пузырь недвижимости в Литве – лопнул!

 

Об опасности значительного опережающего роста цен рынка недвижимости в условиях отставания остальных отраслей экономики государства. Если вспомнить события 3-4-х летней давности, то можно сказать, что тема недвижимости в Литве была главной темой разговоров на любой вечеринке или просто встрече старых друзей. Почти ежедневно, как грибы после дождя, появлялись новые агентства недвижимости. Каждая 7-я фирма каким-либо образом была связана с недвижимостью. Зарплата любого строителя в 4-5 раз превышала среднюю зарплату гражданина Литвы.

 

Несколько фактов о важности рынка недвижимости в экономике Литвы: по данным департамента статистики в 2004-2007гг рост добавочной стоимости в строительном секторе был в несколько раз выше, чем в других вместе взятых отраслях хозяйства страны. Сектор строительства и недвижимости оказывает сильное влияние на рост экономики. Чем выше цены на недвижимость, тем больше развит сектор недвижимости, и тем большее влияние он оказывает на экономику страны. При понижении цен сектор недвижимости пропорционально уменьшается.

 

Особенно сильное влияние на цены недвижимости оказывают прямые и косвенные инвестиции государства и зарубежных инвесторов в недвижимость. Именно такие инвестиции и вызвали сильный скачок роста экономики Литвы 5-6 лет назад. В течение нескольких лет подряд Литва вместе с соседней страной Латвией входила в первую пятерку быстро развивающихся стран.

В принципе, инвестиции в недвижимость – дело хорошее. Ведь инвестиции почти всегда положительно влияют на ВВП страны, что в свою очередь приводит к увеличению дохода граждан, повышению покупательской способности и улучшению уровня жизни людей. Однако большинство граждан страны этого улучшения на себе не ощущают. Почему так происходит? Ответ простой – из-за неравномерного распределения роста отраслей экономики. Ведь рост сильнее всего ощущается там, куда поступает больше всего инвестиций. В 2004-2007гг процент инвестиций в недвижимость Литвы колебался в пределах 30-35% от всех инвестиций государства. Это огромный показатель, который без вмешательства государства очень болезненно отразился на экономике страны.

 

Зарплаты строителей и других работников предприятий, каким-либо образом связанных с недвижимостью, росли совершенно непропорционально по отношению к средней зарплате гражданина Литвы. Тем более продуктивность работников строительной отрасли не успевала расти с такой же скоростью, что с каждым годом всё отрицательнее сказывалось на качестве строительства.

 

Доходы предприятий, связанных с недвижимостью, росли так же быстро. Причина тому – мания недвижимости, которой были одержимы практически все граждане от предпринимателей до студентов и домохозяек. Немалый вклад в формирование этой эйфории внесли литовские СМИ и особенно агентуры недвижимости. Населению постоянно сообщалась информация, что вследствие влияния фундаментальных факторов происходит развитие недвижимости и стабилизация цен.

 

Таким образом, сформировалась ситуация, при которой перед прибыльным предприятием НЕ связанным с недвижимостью вставал выбор, что выгоднее:

 

а) инвестировать свободные средства в новые технологии, производство, в улучшение квалификации своих рабочих и длительное время получать от этого доход;

б) начать строительство и торговлю недвижимостью и получить от этого быстрый 100% доход.

 

Многие выбрали второй вариант. Вследствие чего каждая 7-я фирма стала тем или иным образом зависеть от рынка недвижимости. Еще в 2004 году некоторые экономисты начинали робко предсказывать возможность зарождения «Пузыря» недвижимости в Литве. Само определение «пузырь» - было совершенно новым, как и сама кадриль цен недвижимости. Малейшие намёки о таком «пузыре» сразу же отрицались «независимыми» экспертами и аналитиками недвижимости, которые спешили обосновать свои выводы «фундаментальными» показателями экономики и «рациональными» ожиданиями людей.

Так совпало, что мы всё-таки успели, хотя и с большим опозданием, на поезд роста недвижимости во всём мире 2001-2005 года.

 

Ниже приводится график изменения статистических цен за один квадратный метр с 1998 по 2009 год.

 

 

«Бум» цен недвижимости закончился. Второй год подряд взрыв «пузыря» сметает строительные предприятия, агентуры недвижимости и рабочие места строителей. Зарплаты в секторе строительства уменьшились в 3-4 раза.

 

Повлиял ли взрыв «пузыря» недвижимости на экономический кризис в Литве? Это уже отдельная тема.

 

У людей есть одна особенность: очень часто они забывают о неудачах и редко учатся на своих ошибках. Думаю из-за такой «особенности» - «пузыри» будут повторяться.

 

На данный момент цены на недвижимость достигли уровня 2006 года. На рынке недвижимости сейчас застой. Покупатели ждут дна, продавцы - подъёма к старым ценам. Как у одних, так и у других есть одинаковые шансы.

 

Вот один из примеров района элитных домов, ставшего «районом-призраком». Это место когда-то считалось элитным островом в пригороде Вильнюса (столицы Литвы). Дома, построенные наспех на самом пике «пузыря» цен, теперь никому не нужны или нерентабельны из-за своей себестоимости.

 

 

 

 

И таких «проектов» по всей Литве насчитывается десятками!

 

Что же делать простому человеку, с трудом скопившему средства на "дом мечты"?

 

При возникновении на рынке переизбытка лита в обращении, а также при почти нулевой инфляции процентная ставка VILIBOR будет продолжать падать, что может стать серьезной причиной для появления первых признаков оживлении рынка недвижимости. Банки уже сейчас уменьшают процентную ставку на недвижимость. Потенциальные покупатели, имеющие постоянный доход и возможность получить кредит на недвижимость, могут стать «локомотивом», который медленно начнёт двигать с места «поезд» рынка недвижимости. При появлении первых признаков оживления, малейший рост цен на недвижимость сдвинет с места ещё одну группу потенциальных покупателей, которые скопили наличные и не нуждаются в кредитах. Именно эти покупатели ждут первых признаков дна рынка, а малейший подъём цен и будет показателем того самого дна.

 

 

С другой стороны первые положительные признаки роста экономики Литвы ещё не свидетельствуют об истинном оживлении экономики, тем более не говорят о стабильном росте. Растущая безработица, огромная эмиграция, постоянно уменьшающиеся социальные выплаты, увеличивающиеся цены на бензин, растущие коммунальные расходы и сокращающаяся заработная плата ещё долго будут главными препятствиями для возрождения роста цен на недвижимость.

 

 

Из всего выше сказанного возникает вопрос: наступило ли время покупать недвижимость или нужно ещё подождать?

 

Трейдеры Академии Masterforex-V считают, что на данный момент покупать недвижимость ОЧЕНЬ выгодно по сравнению с 2007-2008 годами. Однако покупка через месяц, два или год может быть ещё более выгодной!

 

Технический анализ применения всего нескольких элементов торговой системы Masterforex-V к ситуации на рынке.

 

 

По мнению Землячества трейдеров и инвесторов Республики Литва Академии трейдинга Masterforex-V глубина падения цен на рынок недвижимости в Литве будет зависеть:

 

а) от глубины 2-й волны глобального экономического кризиса в мире (разорение многочисленных банков и предприятий в мире будет в краткосрочной перспективе толкать цены на недвижимость в Литве все далее и далее вниз);

б) от падения цен на недвижимость в других странах мира;

в) от баланса спроса и предложения на рынке недвижимости в Литве и во всем мире;

г) от мер правительства и сейма Литвы по стабилизации экономического положения в республике и социальной защищенности ее граждан.

 

После окончания 2-й волны мирового экономического кризиса цены на недвижимость в Литве, как и во всем мире, начнут очередной тренд своего ДОЛГОсрочного роста с уровня поддержки, значительно более низкого, чем цены на недвижимость в Литве и в мире на сегодняшний день.