Обьект инвестиций - Земля, участки недр, водные объекты, леса - особенности объектов недвижимости

[pop_ivan]

Характеристики земли как объекта инвестиций

 

1.Ресурс земли в природе является ограниченным, что создает ее ценность.

 

2. Земля как товар обладает низкой ликвидностью. Хотя из этого правила есть исключения.

 

3. Земля как ресурс дает широкие возможности для использования и применения: в личных целях (пока нет решения выгодно продавать - можна использовать актив для жизни и для отдыха), в качестве ресурса для развития бизнеса, в целях дальнейшего увеличения стоимости (ленд-девелопмент).

 

4. Земля не требует больших затрат на содержание, контроль и обслуживание.

 

5. Земля как объект инвестирования обладает возможностью развития.

 

6. Право собственности на землю гарантировано законом.

 

7. Законодательство в отношении операций с землей не совершенно и имеет кучу подводных камней.

 

право собственности на землю зиждется на трех «китах»:

 

• право владения;

• право пользования;

• право распоряжения

 

В зависимости от целевого назначения земли делятся на категории:

 

• 1.сельскохозяйственного назначения;

• 2. жилищной и общественной застройки;

• 3. природно-заповедного и прочего природоохранного назначения;

• 4. оздоровительного назначения;

• 5. рекреационного назначения;

• 6. историко-культурного назначения;

• 7. лесного фонда;

• 8. водного фонда;

• 9. промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и прочего назначения.

 

Деление земель на категории, осуществляемое согласно основному целевому назначению, представляет собой первичную классификацию!!!!! Внутри каждой категории земель возможна дальнейшая классификация на виды и подвиды в зависимости от определенных оснований и критериев (субъекты права собственности на землю или права землепользования, конкретное целевое назначение и прочее).

 

Кроме того, выделяется еще и так называемое специальное целевое назначение земельных участков, когда в рамках одной категории земельные участки используются для разных целей. Например, земельные участки сельскохозяйственного назначения могут использоваться как для ведения товарного сельскохозяйственного производства, так и для удовлетворения личных потребностей граждан в сельскохозяйственной продукции.

 

В свою очередь, земельные участки, предоставляемые гражданам для удовлетворения личных потребностей в сельскохозяйственной продукции, могут использоваться для садоводства, ведения личного подсобного (личного крестьянского) хозяйства, для огородничества, сенокошения и выпаса скота.

Законодательство допускает возможность перевода некоторых категорий земель из одной в другую, однако это достаточно длительная по времени и недешевая процедура, зависящая от множества субъективных факторов.

 

Инвестор должен быть также знаком с понятием «сервитут» -правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных,

электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов

к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность

которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном

на земельном участке, замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскатель-

ских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

 

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

 

Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющую замкнутые границы, привязку местоположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами.

 

К характеристикам земельного участка относятся:

• форма — прямоугольная, косоугольная, круглая или эллиптическая, с выемами и выступами;

• размер площади (в гектарах — для сельскохозяйственных земель и лесных массивов, природных заповедников и национальных парков; в сотках – сотнях квадратных метров – для дачных участков, садоводств и загородных участков под индивидуальную застройку; в квадратных метрах – для городской планировки и застройки);

• размеры формообразующих линий, в том числе длина фронтальной границы и ширина участка (в метрах) для участков вдоль магистралей, по которым перемещаются потенциальные пользователи или товары;

• глубина слоя под поверхностностью земли, разрешенного для внедрения собственника участка (до 5 метров);

• топографические параметры — неровности поверхности — уклоны и холмы, выступающие над поверхностью скалы и камни, водоемы и русла потоков;

• геологические параметры — состав и прочность грунта, наличие и форма существования подземных вод, форма организации подземных коммуникаций;

• наличие (отсутствие) многолетней растительности (деревья и кустарники).

 

Особое значение имеют характеристики участка, связанные с местоположением: престижность района местоположения, удаленность участка от источников и коммуникаций жизнеобеспечения, от центров деловой активности, от транспортных магистралей, от станций общественного транспорта и пешеходных дорожек массового использования, от рекреационных зон и источников экологически вредных воздействий. Значимость местоположения объекта может изменяться вследствие деятельности человека, направленной на изменение окружения (ландшафта, застройки, обеспеченности коммуникациями и др.).

 

Земельный участок может быть делимым (в случае сохранения возможности разрешенного использования каждой из его частей) и неделимым. При этом разрешенным является использование, которое удовлетворяет правилам, установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:

• зонирования территории — размещения объектов любого функционального назначения только в зонах соответствующего профиля (например, промышленные здания не строятся в зоне жилой застройки);

• охраны окружающей среды и здоровья человека с ограничением объемов вредных производств (даже в зонах соответствующего профиля);

• ограничения нагрузки на природную среду регулированием плотности и ширины застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.

 

Земельные участки различаются предпочтительностью функционального назначения:

• участки, предназначенные для выращивания сельскохозяйственной продукции (пашня, целина, сенокосы, пастбища, плодовые сады, плантации технических культур и пр., но без строений, предназначенных для переработки сельскохозяйственной продукции);

• прибрежные участки земель водного фонда, используемые или резервируемые для использования в режиме, согласованном с режимом использования водного фонда;

• участки земель лесного фонда, покрытые лесами, выделенные для ведения лесного хозяйства, резервируемые для лесопосадок;

• участки производственного фонда, размещенные в местах или примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потенциально перспективной разработки полезных ископаемых, а также используемые и предназначенные для прокладки транспортных и иных коммуникаций, для застройки сооружениями и зданиями промышленных предприятий, энергетических комплексов, объектов оборонного значения; ,

• участки, используемые или резервируемые для застройки зданиями и сооружениями жилого или социально-бытового назначения на территориях, принадлежащих или прилегающих к городам, рабочим, курортным и дачным поселкам, к сельским населенным пунктам;

• участки рекреационно-оздоровителъного, природоохранного, историко-культурного, заповедного и мемориального значениям (заповедники, национальные парки, ботанические сады, пляжи, места массового туризма, парки и площадки для массового отдыха, зоны минеральных источников и лечебных грязей).

 

Следует иметь в виду, что функциональное назначение земли может изменяться в связи с изменением рыночных предпочтений, откликающихся на изменение потребностей общества.

 

Выделяют следующие единицы сравнения:

 

1. для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены):

1.1. цена за единицу площади участка:

• квадратный метр – для участков под застройку в населенном пункте;

• «сотка» (сотня кв. м) – для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;

• гектар (десять тысяч кв. м) – для сельскохозяйственных и лесных угодий;

 

1.2. цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) – для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;

1.3. цена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования;

2. для земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения.

 

ВИДЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЗЕМЛЮ

 

1. Покупка и владение (использование)

 

2. Приватизация.

Граждане и строительные кооперативы могут приватизировать участок под застройку один раз, но зато бесплатно.Приватизировать конкретный участок можно только путем предварительного выкупа расположенного на нем строения.

 

3. Аренда (аренда с правом выкупа).

Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды и выкупа данного участка. В случае наличия на земельном участке зданий, арендатор имеет право приобрести земельный участок под ним в собственность по цене, установленной земельным законодательством. Это своеобразный выход: не покупать земельный участок по рыночной цене, а взять в аренду, построить на нем объект недвижимости и получить исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по государственным расценкам. арендатор может передать свое право аренды третьему лицу одним из следующих способов: в порядке перенайма; внесением в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества; внесением в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

 

Цели инвестирования исходя из функций земли

 

1. ЗЕМЛЯ — ТОВАР

 

а) ПОКУПКА С ЦЕЛЬЮ ПЕРЕПРОДАЖИ

Для этой цели наиболее подходят земли категории жилищной и общественной застройки и сельскохозяйственного назначения. Пример:приобрести участок в перспективном районе, выждать несколько лет, а затем продать его, получив свою норму прибыли. Наиболее ценными и ликвидными в силу ограниченного количества являются участки под строительство в городах курортной зоны, крупных городах (столицах, областных центрах) и их околицах, близлежащих дачных и коттеджных поселках. Цена зависит от престижности района, близости коммуникаций, дорог и транспортной доступности, объектов отдыха;рыночного спроса (состояние и перспективы рыночного спроса на предполагаемое использование, конкуренция других участков, система налогообложения и другие условия);физическая пригодность участка с точки зрения возможности создания улучшений (размер, топография, качество грунтов, климатические условия, геологические характеристики участка, экологические ограничения и т.д.);

юридическая допустимость (строительные и экологические нормативы, ограничения этажности, запреты на строительство, наличие исторической и культурной застройки, негативное отношение со стороны местного населения и т.д.); социальных факторов района. Цена на земельные участки жилищной и общественной застройки находится в завимости от ситуации в строительной отрасли и кредитной сфере.

 

Следует обратить внимание, что на продажу некоторых видов земель категории сельскохозяйственного назначения наложен мораторий (в основном для ведения товарного сельскохозяйственного производства).

 

б) УКРУПНЕНИЕ-РАЗДЕЛЕНИЕ (ЛЕНДДЕВЕЛОПМЕНТ, то есть комплексная подготовка участков под строительство )позволяет увеличить стоимость земли в несколько раз . Ленддевелопмент включает в себя покупку неликвидных земель, перевод в другую категорию, разукрупнение, разделение, размежевание участков, а также подвод всех коммуникаций. Издержки на все эти мероприятия достаточно велики, не говоря уже о временных затратах. На проведение всех работ может потребоваться от нескольких месяцев до нескольких лет.

 

в) ИЗМЕНЕНИЕ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ЗЕМЛИ или перевод участка в другую, более ликвидную категорию. Перевод земли из одной категории в другую сопряжен с дополнительными тратами, как денежных средств, так и собственных сил, однако в результате доход от вложений значительно увеличится.

 

2. ЗЕМЛЯ-РЕСУРС.

 

а) ВЫРАЩИВАНИЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ ПРОДУКЦИИ.

 

б) РЕКРЕАЦИОННО-ОЗДОРОВИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ.

 

в) ДОБЫЧА ПОЛЕЗНЫХ ИСКОПАЕМЫХ.

 

3. ЗЕМЛЯ-НЕДВИЖИМОСТЬ.

 

Операции с землей с целью строительства жилых, коммерческих, промышленных и др. сооружений. Необходимо уделить внимание пригодности участка под строительство. Нередки ситуации, когда участок оказывается непригодным для строительства по техническим характеристикам в связи с наличием подземных пустот, грунтовых вод или объектов инфраструктуры. Строительство можно начать только на участке с соответствующим целевым назначением.

 

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

 

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

 

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

 

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

 

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) – определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

 

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

 

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию.

 

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

 

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

 

– определение размеров и количества индивидуальных участков;

– расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

– расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

– вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

– выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

 

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ

 

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

 

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

 

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

 

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

 

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

 

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

 

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

 

1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций

 

При продаже земельного участка важно понять, что необходимо также определять и судьбу связанных с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается лишь земельный участок, то к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи.

 

Выводы:

 

1.Земля как объект инвестирования интересна с точки зрения долгосрочных инвестиций в виду ограниченности предложения (долгосрочный тренд – бычий). Ситуация среднесрочная зависит от положения в отрасли строительства и сфере кредитования.

 

2. Инвестору обязательно нужно разбираться в понятиях категорий земель и их назначения и ограничений конкретного участка.

 

3. Расплывчатое законодательство в этой сфере позволяет найти множество лазеек, законность которых у одних может быть оспорена другими.

 

Участки недр

 

Несмотря на то, что ч. 2 ст. 9 Конституции России («Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности») де-юре открывает «зеленый свет» частной собственности на недра, на практике говорить о возможности инвестиций в недра частным лицом не приходится.

 

Правовые отношения здесь регулируются законом «О недрах» в редакции 1992 года, причем новую редакцию этого закона принять не могут уже почти пять лет.

 

Роль закона «О недрах» сводится к рамочной: фактически он лишь легализует систему тотального и контроля за пользованием недрами со стороны органов госвласти. Недропользование, таким образом, представляет собой своего рода «оазис» закрытой административной экономики, где регулирующие органы имеют практически неограниченные права по отношению к бизнесу, а статус прав пользования недрами весьма эфемерен и имеет размытые правовые рамки.

 

Ключевым элементом системы регулирования деятельности инвесторов являются конкурсы на право доступа к ресурсу (в процессе которых чиновники осуществляют выбор недропользователя на основе индивидуальных субъективных критериев) и утверждение технических проектов разработки участков недр (когда представители власти опять-таки имеют возможность на основании субъективных, индивидуально формируемых критериев диктовать инвесторам проектные решения, вплоть до используемых технологий и оборудования).

 

Вывод из вышесказанного может быть только один: на сегодняшний день, частный инвестор об инвестициях в недра в России может забыть.

 

Водные объекты

 

Обособленные водные объекты, согласно ст. 11 Водного кодекса, вступившего в силу в России с 1 января 2007 года, относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка. Обособленные водные объекты находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц (ст.ст.33, 34, 35 ГК РФ).

 

Обособленные водные объекты могут переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством Российской Федерации.

 

Лица, не являющиеся собственниками водных объектов, могут иметь следующие права на водные объекты: право долгосрочного пользования, право краткосрочного пользования и право ограниченного пользования.

 

Эти права возникают на основании одноименных договоров. Договором пользования водным объектом признается соглашение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации с водопользователем (ст.54 Водного кодекса РФ).

 

Согласно ст.55 Водного кодекса РФ «договор пользования водным объектом считается заключенным с момента его регистрации специально уполномоченным государственным органом управления, использования и охраны водного фонда».

 

Таким образом, договора пользования обособленными водными объектами подлежат регистрации только в специально уполномоченных государственных органах управления использованием и охраны водного фонда.

 

Нужно четко понимать, что речь в Водном кодексе идет об ограниченном классе объектов, это пруды и обводненные карьеры. Купить их без окружающей их земли, невозможно. Поэтому и рассматривать их в отрыве от определяющих инвестиционную перспективность привлекательность данного земельного участка факторов, нельзя. В зависимости от того, с какой целью производятся инвестиционные вложения в данный участок, водный объект может либо увеличить, либо уменьшить его, участка, ценность.

 

Например, сейчас, по Новой Риге под Москвой есть несколько земельных участков с зарыбленными водоемами, порыбачить стоит несколько тысяч рублей, от желающих отбоя нет.

 

Таким образом, сейчас (в России, по крайней мере), имеет смысл вкладываться в перспективные земельные участки с обособленными водными объектами с целью ленддевелопмента, направленного на превращение участка в рекреационно-оздоровительное заведение, либо рыбохоз, со всеми свойственными этому типу мероприятий плюсами и минусами. К перспективе вложений в водные объекты с другими целями (последующей перепродажи, например), нужно подходить с тех же позиций, что и к вложениям в землю.

 

Леса

 

Инвестиции в лес, вообще говоря, могут, и должны быть весьма прибыльным делом. Древесина востребована во всем мире, и во многих странах (в Новой Зеландии, например), очень даже выгодно можно вложить свои средства, купив, например, гектаров десять леса где-нибудь в восточной части острова.

 

Не везде так хорошо, конечно, инвестиции в лес надо рассматривать отдельно по каждой стране и по каждому региону, везде свои специфичные плюсы и минусы.

 

В России после вступления в силу 1 января 2007 года, Лесного кодекса, вообще стало непонятно, в чьей собственности может находиться лесной фонд. Не вдаваясь в подробности, скажу что лес сможет попадать в частные руки окольными путями. Вложения в лес как в недвижимость, в силу того что кодекс сумбурен, характеризуются большими дополнительніми издержками. По большому счету, все, что сказано о недрах, можно отнести и сюда.

 

Алгоритм действий примерно таков: покупаем плантацию с молодым лесом и ждем, пока он «дойдет до кондиции», после чего можно думать либо о продаже, либо о вырубке. Выручка с учетом расходов на вырубку, транспортировку и распилку покрывает все расходы на покупку.

 

Особенности:

• цены на древесину растут в среднем на 2% в год, лесоплантации принято страховать от стихийных бедствий и пожаров
  
• Возврат от производства леса выше,чем у ценных бумаг или облигаций.
  
• привлекательность инвестиций и риски очень сильно зависит от местных условий
  

Вывод:

• если вкладываться в лес, как в недвижимость, то за границей, каждая страна и каждый регион — отдельный разговор.
  
• вложения имеет смысл делать долгосрочные (не менее 20 лет)
  

Выводы по теме в целом:

• Ивестиции в данные объекты недвижимости обязуют инвестора четко разбираться в законодательстве; в Росии и странах СНГ влекут дополнительные издержки, связанные с отсутствием четкого законодательства и бюрократией.
  
• Инвестору необходимо задействовать свой "творческий" потенциал, чтобы определить как именно лучше распорядиться данным объектом.
  
• Инвестировать имеет смысл на длительный срок.
  

[80day]

Мое личное мнение состоит в том, что инвестиции в эти сферы, земля, водные объекты, представляются более понятными и надежными, чем инвестиции в драг.металлы или произведения искусства.

Надежными в том плане ,что этот рынок шире, гораздо шире, чем довольно узкий рынок картин или скульптур.

Кроме того, он кажется мне более выгодным, если вкладывать деньги не по принципу "вложил - выждал - продал", а по принципу "вложил - повысил стоимость - выждал - продал". Скажем, купил пруд. но не просто выждал. пока вокруг вырастет дикий кустарник, а сам развел там рыбу, создал ландшафт, сдаешь под рыбалку, уик-энд семейный, а в соседнем пруду вообще разводишь промысловую рыбу. Конечно, сложностей много, но при стечении некоторых обстоятельств весьма выгодно и надежно.

[Kosonin]

Мое личное мнение состоит в том, что инвестиции в эти сферы, земля, водные объекты, представляются более понятными и надежными, чем инвестиции в драг.металлы или произведения искусства.

Надежными в том плане ,что этот рынок шире, гораздо шире, чем довольно узкий рынок картин или скульптур.

Кроме того, он кажется мне более выгодным, если вкладывать деньги не по принципу "вложил - выждал - продал", а по принципу "вложил - повысил стоимость - выждал - продал". Скажем, купил пруд. но не просто выждал. пока вокруг вырастет дикий кустарник, а сам развел там рыбу, создал ландшафт, сдаешь под рыбалку, уик-энд семейный, а в соседнем пруду вообще разводишь промысловую рыбу. Конечно, сложностей много, но при стечении некоторых обстоятельств весьма выгодно и надежно.

По поводу того что землю можно преобразовать и использовать в срок инвестирование это верно, если сравнивать с теми же драгоценными металлами и произведениями искусства. Но Стоит сказать что всё таки если не рассматривать преображение а просто повышение цены со временем то земля менее перспективна по сравнению с произведениями искусства. Всё дело относительное.

[Гость Сергей Константинов]

Всегда земля была источником рентного дохода....... и наверное останется на ближайшие несколько тыс. лет..... как объект инвестирования - слишком рискованный - восновном из-за политических рисков.....

[Extremal1989]

Я инвестировал в сахар.

 

Они являемся эксклюзивным поставщиком сахара в России.

У них самые низкие цены от 19 руб./т.

При покупке бесплатная ЛОГИСТИКА.

Заказать прайс можно по телефону 8-953-919-66-22 или e-mail mr.trubitsyn[СОБАКА]narod.ru

[m@gistr]

Всегда земля была источником рентного дохода....... и наверное останется на ближайшие несколько тыс. лет..... как объект инвестирования - слишком рискованный - восновном из-за политических рисков.....

Если говорите о политических рисках, то как минимум надо уточнять о земле в какой стране говорите. Ну а в целом то инвестирование и риски вещи просто неразделимые, чем привлекательная земля для инвестора, это тем что она может быть и активом и пасивом, всё зависит от подхода инвестора к делу.

[лелли]

Земля на сегодня очень не дешево стоит и тот кто хочет в нее инвестировать должен понимать что сразу же с нее прибыли не стоит ждать. Ктото землю будет для постойки использовать. кто то как поле. Это еще зависит где земля расположена, какая.

[rebeshko]

http://maximalblog.net/AZIPICS/2012-05-07_00260.jpg

 

Purchase zithromax no prescription

 

Legal buy zithromax online

 

Buy azithromycin 500 mg online

 

Azithromycin buy no prescription

 

The prescription antibiotic Zithromax can be used to treat various common infections, which can include bacterial infections and venereal disease. By decreasing bacteria's ability that helps make protein and affecting peptide activity, the medicine enables you to stop bacteria from continuing to stay at and cause infection in the human body. Zithromax can be bought in either tablet form or just like a liquid suspension as well as licensed to get used in both children and adults.

[Aspirial]

Земля на сегодня очень не дешево стоит и тот кто хочет в нее инвестировать должен понимать что сразу же с нее прибыли не стоит ждать. Ктото землю будет для постойки использовать. кто то как поле. Это еще зависит где земля расположена, какая.

согласен с вами

[SokJin]

 

Земля на сегодня очень не дешево стоит и тот кто хочет в нее инвестировать должен понимать что сразу же с нее прибыли не стоит ждать. Ктото землю будет для постойки использовать. кто то как поле. Это еще зависит где земля расположена, какая.

согласен с вами

 

И я присоединяюсь к этому мнению, уже лучше купить квартиру, вот ее можно сдавать и тогда доход от ваших инвестиций не заставит себя ждать. Я вот, к примеру, вложился в квартиру в этом ЖК http://жк-радужный-спб.рф "Радужный", сразу брал с отделкой, так к тому же сантехнику и плиту получил в подарок, так что квартирантов сразу и можно было вселять. Вот это выгодное инвестирование, я понимаю. 

[Ovilon]

 

 

Земля на сегодня очень не дешево стоит и тот кто хочет в нее инвестировать должен понимать что сразу же с нее прибыли не стоит ждать. Ктото землю будет для постойки использовать. кто то как поле. Это еще зависит где земля расположена, какая.

согласен с вами

 

И я присоединяюсь к этому мнению, уже лучше купить квартиру, вот ее можно сдавать и тогда доход от ваших инвестиций не заставит себя ждать. Я вот, к примеру, вложился в квартиру в этом ЖК http://жк-радужный-спб.рф "Радужный", сразу брал с отделкой, так к тому же сантехнику и плиту получил в подарок, так что квартирантов сразу и можно было вселять. Вот это выгодное инвестирование, я понимаю. 

 

И сколько срок окупаемости ваших вложений?

[Олисия]

Земля на сегодня очень не дешево стоит и тот кто хочет в нее инвестировать должен понимать что сразу же с нее прибыли не стоит ждать. Ктото землю будет для постойки использовать. кто то как поле. Это еще зависит где земля расположена, какая.

Вы правы. От месторасположения земельного участка зависит и его стоимость.

[Kshyuooo]

Земля сейчас обесценивается

[Kost2]

Кто пробовал данные сигналы скажите какое у них качество и точность?

[lamar324]

Лично я против того, чтобы использовать леса ради бизнеса. У нас и так экологические проблемы, так еще и возиться с этим разрешением.