Характеристики земли как объекта инвестиций 1.Ресурс земли в природе является ограниченным, что создает ее ценность. 2. Земля как товар обладает низкой ликвидностью. Хотя из этого правила есть исключения. 3. Земля как ресурс дает широкие возможности для использования и применения: в личных целях (пока нет решения выгодно продавать - можна использовать актив для жизни и для отдыха), в качестве ресурса для развития бизнеса, в целях дальнейшего увеличения стоимости (ленд-девелопмент). 4. Земля не требует больших затрат на содержание, контроль и обслуживание. 5. Земля как объект инвестирования обладает возможностью развития. 6. Право собственности на землю гарантировано законом. 7. Законодательство в отношении операций с землей не совершенно и имеет кучу подводных камней. ВИДЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЗЕМЛЮ 1. Покупка и владение (использование) 2. Приватизация. Граждане и строительные кооперативы могут приватизировать участок под застройку один раз, но зато бесплатно.Приватизировать конкретный участок можно только путем предварительного выкупа расположенного на нем строения. 3. Аренда (аренда с правом выкупа). Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды и выкупа данного участка. В случае наличия на земельном участке зданий, арендатор имеет право приобрести земельный участок под ним в собственность по цене, установленной земельным законодательством. Это своеобразный выход: не покупать земельный участок по рыночной цене, а взять в аренду, построить на нем объект недвижимости и получить исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по государственным расценкам. арендатор может передать свое право аренды третьему лицу одним из следующих способов: в порядке перенайма; внесением в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества; внесением в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Участки недр Несмотря на то, что ч. 2 ст. 9 Конституции России («Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности») де-юре открывает «зеленый свет» частной собственности на недра, на практике говорить о возможности инвестиций в недра частным лицом не приходится. Правовые отношения здесь регулируются законом «О недрах» в редакции 1992 года, причем новую редакцию этого закона принять не могут уже почти пять лет. Роль закона «О недрах» сводится к рамочной: фактически он лишь легализует систему тотального и контроля за пользованием недрами со стороны органов госвласти. Недропользование, таким образом, представляет собой своего рода «оазис» закрытой административной экономики, где регулирующие органы имеют практически неограниченные права по отношению к бизнесу, а статус прав пользования недрами весьма эфемерен и имеет размытые правовые рамки. Ключевым элементом системы регулирования деятельности инвесторов являются конкурсы на право доступа к ресурсу (в процессе которых чиновники осуществляют выбор недропользователя на основе индивидуальных субъективных критериев) и утверждение технических проектов разработки участков недр (когда представители власти опять-таки имеют возможность на основании субъективных, индивидуально формируемых критериев диктовать инвесторам проектные решения, вплоть до используемых технологий и оборудования). Вывод из вышесказанного может быть только один: на сегодняшний день, частный инвестор об инвестициях в недра в России может забыть. Водные объекты Обособленные водные объекты, согласно ст. 11 Водного кодекса, вступившего в силу в России с 1 января 2007 года, относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка. Обособленные водные объекты находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц (ст.ст.33, 34, 35 ГК РФ). Обособленные водные объекты могут переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Лица, не являющиеся собственниками водных объектов, могут иметь следующие права на водные объекты: право долгосрочного пользования, право краткосрочного пользования и право ограниченного пользования. Эти права возникают на основании одноименных договоров. Договором пользования водным объектом признается соглашение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации с водопользователем (ст.54 Водного кодекса РФ). Согласно ст.55 Водного кодекса РФ «договор пользования водным объектом считается заключенным с момента его регистрации специально уполномоченным государственным органом управления, использования и охраны водного фонда». Таким образом, договора пользования обособленными водными объектами подлежат регистрации только в специально уполномоченных государственных органах управления использованием и охраны водного фонда. Нужно четко понимать, что речь в Водном кодексе идет об ограниченном классе объектов, это пруды и обводненные карьеры. Купить их без окружающей их земли, невозможно. Поэтому и рассматривать их в отрыве от определяющих инвестиционную перспективность привлекательность данного земельного участка факторов, нельзя. В зависимости от того, с какой целью производятся инвестиционные вложения в данный участок, водный объект может либо увеличить, либо уменьшить его, участка, ценность. Например, сейчас, по Новой Риге под Москвой есть несколько земельных участков с зарыбленными водоемами, порыбачить стоит несколько тысяч рублей, от желающих отбоя нет. Таким образом, сейчас (в России, по крайней мере), имеет смысл вкладываться в перспективные земельные участки с обособленными водными объектами с целью ленддевелопмента, направленного на превращение участка в рекреационно-оздоровительное заведение, либо рыбохоз, со всеми свойственными этому типу мероприятий плюсами и минусами. К перспективе вложений в водные объекты с другими целями (последующей перепродажи, например), нужно подходить с тех же позиций, что и к вложениям в землю. Леса Инвестиции в лес, вообще говоря, могут, и должны быть весьма прибыльным делом. Древесина востребована во всем мире, и во многих странах (в Новой Зеландии, например), очень даже выгодно можно вложить свои средства, купив, например, гектаров десять леса где-нибудь в восточной части острова. Не везде так хорошо, конечно, инвестиции в лес надо рассматривать отдельно по каждой стране и по каждому региону, везде свои специфичные плюсы и минусы. В России после вступления в силу 1 января 2007 года, Лесного кодекса, вообще стало непонятно, в чьей собственности может находиться лесной фонд. Не вдаваясь в подробности, скажу что лес сможет попадать в частные руки окольными путями. Вложения в лес как в недвижимость, в силу того что кодекс сумбурен, характеризуются большими дополнительніми издержками. По большому счету, все, что сказано о недрах, можно отнести и сюда. Алгоритм действий примерно таков: покупаем плантацию с молодым лесом и ждем, пока он «дойдет до кондиции», после чего можно думать либо о продаже, либо о вырубке. Выручка с учетом расходов на вырубку, транспортировку и распилку покрывает все расходы на покупку. Особенности: * цены на древесину растут в среднем на 2% в год, лесоплантации принято страховать от стихийных бедствий и пожаров * Возврат от производства леса выше,чем у ценных бумаг или облигаций. * привлекательность инвестиций и риски очень сильно зависит от местных условий Вывод: * если вкладываться в лес, как в недвижимость, то за границей, каждая страна и каждый регион — отдельный разговор. * вложения имеет смысл делать долгосрочные (не менее 20 лет) Выводы по теме в целом: * Инвестиции в данные объекты недвижимости обязуют инвестора четко разбираться в законодательстве; в России и странах СНГ влекут дополнительные издержки, связанные с отсутствием четкого законодательства и бюрократией. * Инвестору необходимо задействовать свой "творческий" потенциал, чтобы определить как именно лучше распорядиться данным объектом. * Инвестировать имеет смысл на длительный срок.
