Иметь свой собственный жилой дом в США - мечта каждого американца... русского, украинца, казаха и жителей других государств мира, которое может понадобиться вам или вашим близким. Каковы цены на недвижимость в США и условия ее приобретения? Об этом - рассказ Расула Жалалова - руководителя землячества трейдеров США Академии Masterforex-V.
Почему американцы арендуют, а не покупают недвижимость в собственной стране?
В силу некоторых причин, более половины населения Америки живет в арендуемых домах. Причины разные. Во-первых, одна треть населения в течении 5-10 лет обязательно меняет свое место жительства, в связи с переездом той компании, где они работали или сами меняют место работы. Во-вторых, купить недвижимость в штатах – это дорогое удовольствие и не каждый американец может себе это позволить. Так как цены на недвижимость для среднестатистического американца, которые составляют более половины рабочего населения, в среднем превышают в 2-4 раза его годовой доход. Годовой доход среднестатистического американца составляет порядка 25-50 тысяч долларов США. А две трети из тех, кому посчастливилось приобрести свою собственную жилую площадь, имеют долг перед банком, потому что банк дал этому человеку определенную сумму денег, чтобы тот смог приобрести недвижимость. И этот счастливчик ежемесячно выплачивает банку определенную сумму, зависящую от размера полученного ипотечного кредита и от процентной ставки банка.
Как приобрести недвижимость в США в кредит?
Что необходимо иметь, чтобы получить кредит в банке для осуществления своей мечты – иметь собственный дом в штатах?
Самое главное – это иметь так называемый «Social Security Number» (номер страхового обеспечения - уникальный для каждого резидента страны) сокращенно SSN, так как вся Ваша легальная деятельность в Америке будет привязана к этому номеру. По этому номеру можно получить всю информацию о Вас с первых дней Вашей жизни в этой стране:
* ваше ФИО (соответствует ли в действительности той информации, которую вы предоставляете для них),
* ваш последний адрес проживания,
* номер вашего паспорта или «зеленой карты» (Permanent Resident Card, известная всем как - Green Card) и номер водительских прав (Driver License) или ваш «ID» - карточку (Identification Card),
* место работы,
* информация об уплате налогов и многое другое.
Также для формальности от Вас потребуют сам паспорт или «зеленую карту», чтобы снять копию. Вообще-то вместо них можно показать вашу идентификационную карточку или водительские права, так как, имея их при себе - можно спокойно передвигаться по стране пассажирским поездом или самолетом, не покидая страну.
Второе – эта хорошая кредитная история. Кредитная история измеряется в баллах от 350 др 850. От 600 баллов считается хорошая, от 750 "крутая" (отличная) кредитная история. И если у вас история между 750 и 850 то можете без проблем взять кредит, сумму свыше $250.000 и под самый низкий процент.
Как рассчитывается кредитная история в США?
В системе США кредитная история рассчитывается по нескольким показателям.
1. Наличие постоянного места работы – в государственном или частном секторе.
2. Наличие расчетного счета в банке.
3. Обязательное условие - это не просто держать деньги в банке, а чтобы был оборот этих денег.
Зарплату почти все американцы переводят на свой счет в банке, а при себе имеют минимум наличности. И почти все, оплачивают свои расходы через банковский счет: коммунальные услуги, аренду дома и автомобиля, погашение кредита, сервисы интернета и телефона, страховку - если есть, лечение у врачей, приобретение авиабилета, покупки в магазинах и многое другое - используя при этом свой банковский аккаунт, или чековую книжку, или банковскую карточку.
Оплаты за коммунальные услуги, аренды дома и автомобиля, погашение кредита, за сервис интернета и телефона - влияют на накопительный балл. Если эти оплаты производятся вовремя - то и ваш балл соответственно повышается и вы переходите на более высокий уровень, а если бывают просрочки - то баллы понижаются, как и ваши позиции в рейтинге. Открыв счет в банке вы автоматически получаете 400-420 баллов. И в течение года, при проводке всех своих приходов и расходов через банк - ваш кредитный рейтинг может вырасти в среднем до 550-600 баллов и после этого, вы сможете взят кредит у банка, на сумму в среднем от 500 до 10.000$, так как уже вошли в доверие к американской банковской системе.
Американские стандарты жилого дома
Американские стандарты жилого дома несколько отличаются от стандартов остального мира. Во-первых, количество комнат в доме или в квартире указывают по количеству спальных помещений, которые имеются в данной квартире или доме – one bedroom, two bedroom и так далее. Прихожая, гостиная, кухня и столовая не входят в общее количество комнат в доме. Во-вторых – «советская» однокомнатная квартира в штатах называется «студия», но и в студии имеются все необходимые условия для комфортной жизни – прихожая, кухня, санузел (душевая и туалет) и несколько кладовых помещений (closet). В-третьих – для 1-2 комнатных квартир необходимо наличие одного санузла, для 3-5 комнатных 2-3 санузла. Одно-двух этажные частные дома обычно имеют гараж для парковки одной или двух машин, а в многоэтажных домах в подвале предусмотрена площадь для парковки от 20 до 100 машин для жителей этого дома, в зависимости от размера дома и количества квартир в этом доме. Если для парковки машин в проекте дома не предусмотрено подвальное помещение, то возле дома имеется открытая территория для этих целей и каждое место пронумеровано и закреплено за конкретным жителем. Если чужая машина запарковалась на чьём-то месте, то в течение 15-20 минут приезжает эвакуатор и увозит машину нарушителя в штрафную зону, откуда потом владелец транспортного средства может забрать свой автомобиль, заплатив штраф.
Как можно получить кредит для покупки недвижимости в США?
Наверное вам не терпится узнать, ну как же все-таки можно получить кредит в банке и воплотить в жизнь свою американскую мечту? Да, что-то мы ушли от темы... Но, все по порядку, дорогой читатель.
Итак, у вас есть постоянная работа, некоторые накопления и необходимые документы, и вы посмотрели дюжину домов и среди них выбрали себе то, что вам по душе и по карману. Допустим, дом вашей мечты на рынке стоит 300 тысяч американских «зеленых» денег. А у вас имеется всего одна пятая или одна десятая часть этой суммы. Но не унывайте, банк вам поможет получить вашу мечту, если вы уверены, что в течение 20-30 лет полностью расплатитесь с банком за его финансовую помощь, с непрерывными ежемесячными небольшими взносами.
Рассмотрим 30-летнее финансирование например банком JPMorgan Chase, к которому вы обратились за помощью. Для этого вам необходимо иметь кредитную историю выше 615 баллов и указать, что вы 5-10% стоимости дома оплатите прямо сейчас, как говориться «dawn payment», если банк поможет вам приобрести этот дом. Итак, банк одобрил вашу кредитную историю, принял ваш «dawn payment» на сумму скажем в 25 тысяч долларов и на оставшиеся $275 тысяч банк финансирует вас. Для 30-летнего финансирования имеется процентная ставка в 5.125% годовых и 0.8% одноразовый налоговый сбор для штата Нью-Йорк. То есть исходя из 275,000 долларов, это будет означать, что ежегодный интерес банка от вас составит $14093.75, а за 30 лет это будет $422812.50, и если вы расплатитесь с банком в течении 30 лет, то это вам обойдется в $697812.50, с ежемесячными выплатами в $1938.37. Обычно, после заключения контракта с банком вы имеете полное право на следующий день вселиться в дом вашей мечты, и ваш первый взнос должен быть произведен в течении первых 45 дней, о котором вас уведомят по почте, отправив вам так называемый «bill». Сумма первого взноса будет на $2000 больше, так как в неё будет включен 0.8%-ный одноразовый налоговый сбор (с суммы в $275 тысяч), если вы купили дом в штате Нью-Йорк, в других штатах единовременный налоговый сбор несколько отличается, но не сильно.
Я вижу, что у вас появились вопросы? Вы спрашиваете: почему дом в триста тысяч через 30 лет обходиться почти в семьсот тысяч - первоначальная стоимость возрастает более чем в два раза?!
Мой вам ответ: аренда 3-спальной квартиры в Бруклине в среднем стоит $1700-2000 ежемесячно. И когда вы переезжаете в другое место - вы теряете свои оплаченные деньги, и за жилье в другом месте вам надо платит заново. И при этом дом не останется в вашей собственности.
И если ту же сумму ежемесячно выделять для приобретения недвижимости, то когда вы оплатите сумму кредита, дом будет вашей личной собственностью. И в любое время, вы можете перепродать его и вернуть оплаченные ранее деньги...
Как приобрести на законных основания недвижимость в США не гражданам Америки? Например, вашему сыну или дочери? Для этого необходимо иметь банковский счет в США или Канаде. Разумеется, не оффшорный, с непонятно откуда взявшейся "круглой суммой", в условиях усиливающейся борьбы США с терроризмом и тотальной проверкой источников финансирования.
Как открыть легальный банковский счет в США трейдерам и инвесторам форекс и биржевых рынков? Об этом Расул Жалалов (США) и Евгений Ольховский (Канада) расскажут в следующих статьях землячества трейдеров и инвесторов США и Канады.
