1.Ресурс земли в природе является ограниченным, что создает ее ценность.
2. Земля как товар обладает низкой ликвидностью. Хотя из этого правила есть исключения.
3. Земля как ресурс дает широкие возможности для использования и применения: в личных целях (пока нет решения выгодно продавать - можна использовать актив для жизни и для отдыха), в качестве ресурса для развития бизнеса, в целях дальнейшего увеличения стоимости (ленд-девелопмент).
4. Земля не требует больших затрат на содержание, контроль и обслуживание.
5. Земля как объект инвестирования обладает возможностью развития.
6. Право собственности на землю гарантировано законом.
7. Законодательство в отношении операций с землей не совершенно и имеет кучу подводных камней.
право собственности на землю зиждется на трех «китах»:
• право владения;
• право пользования;
• право распоряжения
В зависимости от целевого назначения земли делятся на категории:
• 1.сельскохозяйственного назначения;
• 2. жилищной и общественной застройки;
• 3. природно-заповедного и прочего природоохранного назначения;
• 4. оздоровительного назначения;
• 5. рекреационного назначения;
• 6. историко-культурного назначения;
• 7. лесного фонда;
• 8. водного фонда;
• 9. промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и прочего назначения.
Деление земель на категории, осуществляемое согласно основному целевому назначению, представляет собой первичную классификацию!!!!! Внутри каждой категории земель возможна дальнейшая классификация на виды и подвиды в зависимости от определенных оснований и критериев (субъекты права собственности на землю или права землепользования, конкретное целевое назначение и прочее).
Кроме того, выделяется еще и так называемое специальное целевое назначение земельных участков, когда в рамках одной категории земельные участки используются для разных целей. Например, земельные участки сельскохозяйственного назначения могут использоваться как для ведения товарного сельскохозяйственного производства, так и для удовлетворения личных потребностей граждан в сельскохозяйственной продукции.
В свою очередь, земельные участки, предоставляемые гражданам для удовлетворения личных потребностей в сельскохозяйственной продукции, могут использоваться для садоводства, ведения личного подсобного (личного крестьянского) хозяйства, для огородничества, сенокошения и выпаса скота.
Законодательство допускает возможность перевода некоторых категорий земель из одной в другую, однако это достаточно длительная по времени и недешевая процедура, зависящая от множества субъективных факторов.
Инвестор должен быть также знаком с понятием «сервитут» -правом ограниченного пользования чужим земельным участком.
сервитуты могут устанавливаться для:
1) прохода или проезда через земельный участок;
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных,
электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов
к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора воды и водопоя;
6) прогона скота через земельный участок;
7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность
которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном
на земельном участке, замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскатель-
ских, исследовательских и других работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе.
Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.
Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющую замкнутые границы, привязку местоположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами.
К характеристикам земельного участка относятся:
• форма — прямоугольная, косоугольная, круглая или эллиптическая, с выемами и выступами;
• размер площади (в гектарах — для сельскохозяйственных земель и лесных массивов, природных заповедников и национальных парков; в сотках – сотнях квадратных метров – для дачных участков, садоводств и загородных участков под индивидуальную застройку; в квадратных метрах – для городской планировки и застройки);
• размеры формообразующих линий, в том числе длина фронтальной границы и ширина участка (в метрах) для участков вдоль магистралей, по которым перемещаются потенциальные пользователи или товары;
• глубина слоя под поверхностностью земли, разрешенного для внедрения собственника участка (до 5 метров);
• топографические параметры — неровности поверхности — уклоны и холмы, выступающие над поверхностью скалы и камни, водоемы и русла потоков;
• геологические параметры — состав и прочность грунта, наличие и форма существования подземных вод, форма организации подземных коммуникаций;
• наличие (отсутствие) многолетней растительности (деревья и кустарники).
Особое значение имеют характеристики участка, связанные с местоположением: престижность района местоположения, удаленность участка от источников и коммуникаций жизнеобеспечения, от центров деловой активности, от транспортных магистралей, от станций общественного транспорта и пешеходных дорожек массового использования, от рекреационных зон и источников экологически вредных воздействий. Значимость местоположения объекта может изменяться вследствие деятельности человека, направленной на изменение окружения (ландшафта, застройки, обеспеченности коммуникациями и др.).
Земельный участок может быть делимым (в случае сохранения возможности разрешенного использования каждой из его частей) и неделимым. При этом разрешенным является использование, которое удовлетворяет правилам, установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:
• зонирования территории — размещения объектов любого функционального назначения только в зонах соответствующего профиля (например, промышленные здания не строятся в зоне жилой застройки);
• охраны окружающей среды и здоровья человека с ограничением объемов вредных производств (даже в зонах соответствующего профиля);
• ограничения нагрузки на природную среду регулированием плотности и ширины застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.
Земельные участки различаются предпочтительностью функционального назначения:
• участки, предназначенные для выращивания сельскохозяйственной продукции (пашня, целина, сенокосы, пастбища, плодовые сады, плантации технических культур и пр., но без строений, предназначенных для переработки сельскохозяйственной продукции);
• прибрежные участки земель водного фонда, используемые или резервируемые для использования в режиме, согласованном с режимом использования водного фонда;
• участки земель лесного фонда, покрытые лесами, выделенные для ведения лесного хозяйства, резервируемые для лесопосадок;
• участки производственного фонда, размещенные в местах или примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потенциально перспективной разработки полезных ископаемых, а также используемые и предназначенные для прокладки транспортных и иных коммуникаций, для застройки сооружениями и зданиями промышленных предприятий, энергетических комплексов, объектов оборонного значения; ,
• участки, используемые или резервируемые для застройки зданиями и сооружениями жилого или социально-бытового назначения на территориях, принадлежащих или прилегающих к городам, рабочим, курортным и дачным поселкам, к сельским населенным пунктам;
• участки рекреационно-оздоровителъного, природоохранного, историко-культурного, заповедного и мемориального значениям (заповедники, национальные парки, ботанические сады, пляжи, места массового туризма, парки и площадки для массового отдыха, зоны минеральных источников и лечебных грязей).
Следует иметь в виду, что функциональное назначение земли может изменяться в связи с изменением рыночных предпочтений, откликающихся на изменение потребностей общества.
Выделяют следующие единицы сравнения:
1. для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены):
1.1. цена за единицу площади участка:
• квадратный метр – для участков под застройку в населенном пункте;
• «сотка» (сотня кв. м) – для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;
• гектар (десять тысяч кв. м) – для сельскохозяйственных и лесных угодий;
1.2. цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) – для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;
1.3. цена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования;
2. для земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения.
ВИДЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЗЕМЛЮ
1. Покупка и владение (использование)
2. Приватизация.
Граждане и строительные кооперативы могут приватизировать участок под застройку один раз, но зато бесплатно.Приватизировать конкретный участок можно только путем предварительного выкупа расположенного на нем строения.
3. Аренда (аренда с правом выкупа).
Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды и выкупа данного участка. В случае наличия на земельном участке зданий, арендатор имеет право приобрести земельный участок под ним в собственность по цене, установленной земельным законодательством. Это своеобразный выход: не покупать земельный участок по рыночной цене, а взять в аренду, построить на нем объект недвижимости и получить исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по государственным расценкам. арендатор может передать свое право аренды третьему лицу одним из следующих способов: в порядке перенайма; внесением в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества; внесением в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Цели инвестирования исходя из функций земли
1. ЗЕМЛЯ — ТОВАР
а) ПОКУПКА С ЦЕЛЬЮ ПЕРЕПРОДАЖИ
Для этой цели наиболее подходят земли категории жилищной и общественной застройки и сельскохозяйственного назначения. Пример:приобрести участок в перспективном районе, выждать несколько лет, а затем продать его, получив свою норму прибыли. Наиболее ценными и ликвидными в силу ограниченного количества являются участки под строительство в городах курортной зоны, крупных городах (столицах, областных центрах) и их околицах, близлежащих дачных и коттеджных поселках. Цена зависит от престижности района, близости коммуникаций, дорог и транспортной доступности, объектов отдыха;рыночного спроса (состояние и перспективы рыночного спроса на предполагаемое использование, конкуренция других участков, система налогообложения и другие условия);физическая пригодность участка с точки зрения возможности создания улучшений (размер, топография, качество грунтов, климатические условия, геологические характеристики участка, экологические ограничения и т.д.);
юридическая допустимость (строительные и экологические нормативы, ограничения этажности, запреты на строительство, наличие исторической и культурной застройки, негативное отношение со стороны местного населения и т.д.); социальных факторов района. Цена на земельные участки жилищной и общественной застройки находится в завимости от ситуации в строительной отрасли и кредитной сфере.
Следует обратить внимание, что на продажу некоторых видов земель категории сельскохозяйственного назначения наложен мораторий (в основном для ведения товарного сельскохозяйственного производства).
б) УКРУПНЕНИЕ-РАЗДЕЛЕНИЕ (ЛЕНДДЕВЕЛОПМЕНТ, то есть комплексная подготовка участков под строительство )позволяет увеличить стоимость земли в несколько раз . Ленддевелопмент включает в себя покупку неликвидных земель, перевод в другую категорию, разукрупнение, разделение, размежевание участков, а также подвод всех коммуникаций. Издержки на все эти мероприятия достаточно велики, не говоря уже о временных затратах. На проведение всех работ может потребоваться от нескольких месяцев до нескольких лет.
в) ИЗМЕНЕНИЕ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ЗЕМЛИ или перевод участка в другую, более ликвидную категорию. Перевод земли из одной категории в другую сопряжен с дополнительными тратами, как денежных средств, так и собственных сил, однако в результате доход от вложений значительно увеличится.
2. ЗЕМЛЯ-РЕСУРС.
а) ВЫРАЩИВАНИЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ ПРОДУКЦИИ.
б) РЕКРЕАЦИОННО-ОЗДОРОВИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ.
в) ДОБЫЧА ПОЛЕЗНЫХ ИСКОПАЕМЫХ.
3. ЗЕМЛЯ-НЕДВИЖИМОСТЬ.
Операции с землей с целью строительства жилых, коммерческих, промышленных и др. сооружений. Необходимо уделить внимание пригодности участка под строительство. Нередки ситуации, когда участок оказывается непригодным для строительства по техническим характеристикам в связи с наличием подземных пустот, грунтовых вод или объектов инфраструктуры. Строительство можно начать только на участке с соответствующим целевым назначением.
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ
Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.
Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.
Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) – определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.
Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.
Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию.
Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.
Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:
– определение размеров и количества индивидуальных участков;
– расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
– расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
– вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
– выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ
При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.
Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.
Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.
Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.
Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.
Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.
Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:
1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);
2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;
3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;
4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;
5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;
6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;
7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций
При продаже земельного участка важно понять, что необходимо также определять и судьбу связанных с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается лишь земельный участок, то к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи.
Выводы:
1.Земля как объект инвестирования интересна с точки зрения долгосрочных инвестиций в виду ограниченности предложения (долгосрочный тренд – бычий). Ситуация среднесрочная зависит от положения в отрасли строительства и сфере кредитования.
2. Инвестору обязательно нужно разбираться в понятиях категорий земель и их назначения и ограничений конкретного участка.
3. Расплывчатое законодательство в этой сфере позволяет найти множество лазеек, законность которых у одних может быть оспорена другими.
Участки недр
Несмотря на то, что ч. 2 ст. 9 Конституции России («Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности») де-юре открывает «зеленый свет» частной собственности на недра, на практике говорить о возможности инвестиций в недра частным лицом не приходится.
Правовые отношения здесь регулируются законом «О недрах» в редакции 1992 года, причем новую редакцию этого закона принять не могут уже почти пять лет.
Роль закона «О недрах» сводится к рамочной: фактически он лишь легализует систему тотального и контроля за пользованием недрами со стороны органов госвласти. Недропользование, таким образом, представляет собой своего рода «оазис» закрытой административной экономики, где регулирующие органы имеют практически неограниченные права по отношению к бизнесу, а статус прав пользования недрами весьма эфемерен и имеет размытые правовые рамки.
Ключевым элементом системы регулирования деятельности инвесторов являются конкурсы на право доступа к ресурсу (в процессе которых чиновники осуществляют выбор недропользователя на основе индивидуальных субъективных критериев) и утверждение технических проектов разработки участков недр (когда представители власти опять-таки имеют возможность на основании субъективных, индивидуально формируемых критериев диктовать инвесторам проектные решения, вплоть до используемых технологий и оборудования).
Вывод из вышесказанного может быть только один: на сегодняшний день, частный инвестор об инвестициях в недра в России может забыть.
Водные объекты
Обособленные водные объекты, согласно ст. 11 Водного кодекса, вступившего в силу в России с 1 января 2007 года, относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка. Обособленные водные объекты находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц (ст.ст.33, 34, 35 ГК РФ).
Обособленные водные объекты могут переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством Российской Федерации.
Лица, не являющиеся собственниками водных объектов, могут иметь следующие права на водные объекты: право долгосрочного пользования, право краткосрочного пользования и право ограниченного пользования.
Эти права возникают на основании одноименных договоров. Договором пользования водным объектом признается соглашение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации с водопользователем (ст.54 Водного кодекса РФ).
Согласно ст.55 Водного кодекса РФ «договор пользования водным объектом считается заключенным с момента его регистрации специально уполномоченным государственным органом управления, использования и охраны водного фонда».
Таким образом, договора пользования обособленными водными объектами подлежат регистрации только в специально уполномоченных государственных органах управления использованием и охраны водного фонда.
Нужно четко понимать, что речь в Водном кодексе идет об ограниченном классе объектов, это пруды и обводненные карьеры. Купить их без окружающей их земли, невозможно. Поэтому и рассматривать их в отрыве от определяющих инвестиционную перспективность привлекательность данного земельного участка факторов, нельзя. В зависимости от того, с какой целью производятся инвестиционные вложения в данный участок, водный объект может либо увеличить, либо уменьшить его, участка, ценность.
Например, сейчас, по Новой Риге под Москвой есть несколько земельных участков с зарыбленными водоемами, порыбачить стоит несколько тысяч рублей, от желающих отбоя нет.
Таким образом, сейчас (в России, по крайней мере), имеет смысл вкладываться в перспективные земельные участки с обособленными водными объектами с целью ленддевелопмента, направленного на превращение участка в рекреационно-оздоровительное заведение, либо рыбохоз, со всеми свойственными этому типу мероприятий плюсами и минусами. К перспективе вложений в водные объекты с другими целями (последующей перепродажи, например), нужно подходить с тех же позиций, что и к вложениям в землю.
Леса
Инвестиции в лес, вообще говоря, могут, и должны быть весьма прибыльным делом. Древесина востребована во всем мире, и во многих странах (в Новой Зеландии, например), очень даже выгодно можно вложить свои средства, купив, например, гектаров десять леса где-нибудь в восточной части острова.
Не везде так хорошо, конечно, инвестиции в лес надо рассматривать отдельно по каждой стране и по каждому региону, везде свои специфичные плюсы и минусы.
В России после вступления в силу 1 января 2007 года, Лесного кодекса, вообще стало непонятно, в чьей собственности может находиться лесной фонд. Не вдаваясь в подробности, скажу что лес сможет попадать в частные руки окольными путями. Вложения в лес как в недвижимость, в силу того что кодекс сумбурен, характеризуются большими дополнительніми издержками. По большому счету, все, что сказано о недрах, можно отнести и сюда.
Алгоритм действий примерно таков: покупаем плантацию с молодым лесом и ждем, пока он «дойдет до кондиции», после чего можно думать либо о продаже, либо о вырубке. Выручка с учетом расходов на вырубку, транспортировку и распилку покрывает все расходы на покупку.
Особенности:
- цены на древесину растут в среднем на 2% в год, лесоплантации принято страховать от стихийных бедствий и пожаров
- Возврат от производства леса выше,чем у ценных бумаг или облигаций.
- привлекательность инвестиций и риски очень сильно зависит от местных условий
- если вкладываться в лес, как в недвижимость, то за границей, каждая страна и каждый регион — отдельный разговор.
- вложения имеет смысл делать долгосрочные (не менее 20 лет)
- Ивестиции в данные объекты недвижимости обязуют инвестора четко разбираться в законодательстве; в Росии и странах СНГ влекут дополнительные издержки, связанные с отсутствием четкого законодательства и бюрократией.
- Инвестору необходимо задействовать свой "творческий" потенциал, чтобы определить как именно лучше распорядиться данным объектом.
- Инвестировать имеет смысл на длительный срок.
